当港股终于迎来物管上市的井喷时刻，有着“物业第一股”之称的彩生活服务(01778.HK，以下简称彩生活)，却在7年后寻求卖身。9月29日，彩生活发布短暂停牌公告，以待公布一项非常重大的出售交易。这项重大交易，正是计划以33亿元的价格，将其核心资产的全部股权卖给碧桂园服务(06098.HK)。

33亿元“吃”下彩生活核心资产

彩生活在公告中没有披露的交易，碧桂园服务已于9月28日深夜做出披露。

按公告所说，碧桂园间接全资附属公司碧桂园物业香港与彩生活签订股权转让协议，拟以33亿元的价格，收购彩生活服务的核心资产邻里乐100%股权。

这份核心资产中，包括万象美物业、长白山旅游度假区物业、开元国际、开际商业、万象美住宅、花胥物业及北京万象美。其中，万象美物业、长白山旅游度假区物业、开际商业为邻里乐持股的公司，而开元国际、万象美住宅、花胥物业和北京万象美均由彩生活控制。

为此，碧桂园服务提出，33亿元将以现金分三期进行支付。只有彩生活完成了万象美物业的99%股权、开际商业的100%股权及万象美住宅的100%股权的质押的登记及手续并已经完成北京万象美的100%股权质押的网上申报，获得万象美物业及长白山旅游度假区物业股权转让所需的第三方书面确认文件，并向碧桂园物业香港移交万象美物业及开元国际的证照及印章后，碧桂园服务方支付第一期的23亿元。

考虑到严格的收购条件，碧桂园服务33亿元花得不算高。截至去年底，邻里乐的净利润为3.09亿元，按对价计算，收购PE不到11倍。

出售或为缓解母公司债务

“2014年，我把一个大家都不看好的行业——物业管理送上市了，这是最令人得意的事情。”9月16日，2021博鳌房地产论坛上，花样年董事局主席兼首席执行官及彩生活董事局主席兼首席执行官潘军如此说。

2014年，物业管理行业尚不被资本看好，更没有前赴后继的上市潮。当年6月，彩生活在港交所上市，成为内地在香港上市的第一家物业管理公司，因而获得“物业第一股”之称。

正如潘军所说，物业管理行业子公司比母公司市值还高的奇特现象，就是从彩生活开始的。不过，自从2018年底合约面积首次突破5.5亿平方米之后，彩生活近几年的发展就有点停滞不前。截至2021年6月30日，彩生活总合约面积仅5.65亿平方米。

潘军也在不久前的2021年半年报业绩会上表示，将把工作重心重新回到基础物业服务方面，未来的彩生活将重新回到增长轨道，实现增收、增量提速，最终实现有质量的增长。

然而，谁也没有想到，9月底，一纸公告扯下了“物业第一股”的光环。

分析人士表示，此次出售，或许与其母公司花样年控股的财务情况有关。

近期，因为债务问题，花样年控股遭遇国际三大评级机构集体下调公司评级。穆迪将花样年企业家族评级由“B2”下调至“B3”，将其高级无抵押债券评级从“B3”下调至“Caa1”;惠誉将花样年长期外币发行人违约评级由“B+”下调至“B”;标普将花样年的展望调整为负面，评级为“B”。

据标普统计，花样年控股有约7.62亿美元债在今年年底到期，有11.5亿美元债将在2022年到期，还有约17亿元境内债券将在11月和12月到期或可回售，以及35亿元信托贷款将在一年内到期。

收购还需反垄断管理机构批准

作为碧桂园旗下的物业公司，碧桂园服务近期收购行动不断。今年3月，碧桂园服务刚完成对蓝光嘉宝服务的收购，成为国内物管行业第一单上市物企之间的并购大案。

一周前，碧桂园服务再度斥资百亿收购了富力旗下物业公司。如今，它又看上了彩生活。

碧桂园服务在公告中称，对彩生活的收购，将补充集团的业务，并进一步扩大本集团业务的规模和覆盖范围，促进社区增值服务及其他服务的发展，尤其促进自身于商业物业管理的发展，增强其在市场上的影响及竞争力，稳固行业龙头地位。

财报数据显示，截至2021年6月30日，碧桂园服务收费管理面积约6.44亿平方米，合同管理面积约12.05亿平方米(含三供一业物管、嘉宝服务，不含城市服务)，位居国内以物业服务为主营业务的同类公司之首。

北京日报客户端记者也注意到，碧桂园服务特别在公告中提到，此收购事项需获得中国反垄断管理机构批准。若收购事项未获中国反垄断执法机构批准，则自获通知不获批准之日起订约双方均可单方终止股权转让协议，不构成任何一方违约。

表面平静的物业管理行业，或将真正迎来“大鱼吃小鱼”的巨变。