2月2日，央行网站刊出了央行、银监会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知。将首套房和二套房首付款比例都给予了调整。

《通知》的最大看点何在呢？笔者认为，主要在改善型的二套住房首付款比例下调上。在不实行限购的城市，其实除了北上广深四个一线城市与三亚市以外，其他城市都已经取消了限购政策，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对于首套房首付款来说，去年9月30日的央行和银监会的通知中规定：对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。2月2日的两部门通知中实质是下调了5个百分点。

而二套房首付款比例的下调幅度和条件惊人之宽松。《通知》说，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。有两点之宽松令人愕然：一是去年“3·30”房贷新政曾将这一比例降低至40%。这次再降10个百分点。二是“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭”还可以以首付款30%贷款购买第二套。大家知道，第二套商业性住房贷款首付款比例最高时提高到60%，现在竟然降低到30%，一两年内下调30个百分点，也是令人醉了。

另一大看点是，《通知》指出，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。同时，将利率和首付款比例最终确定权赋予地方和商业银行等金融机构后，相信首套房和二套房首付比例都会顶格执行，分别为20%和30%。利率，牵扯到银行等金融机构的切身利益，应该不会定的过低。

央行、银监会两部门在春节将至时祭出房贷新政大招，目的在于促进楼市去库存。国家统计局1月19日公布的数据显示，到2015年末，商品房待售面积71853万平方米，较2014年底的62169万平方米增加近亿平方米。待售面积与月均销售的比值，也从2014年底的6.0上升到6.8。住房库存较大地区主要分布在二三线城市。从这个意义上说，通过降低房贷门槛，刺激首套房刚需和二套房改善型需求，达到既满足百姓刚需与改善需求，又达到去库存、消风险一箭双雕之效果，何乐而不为呢？

不过，去库存、去产能、去杠杆是供给侧改革的核心要求。说好了，加大供给侧改革呢？为何又从需求端刺激呢？更加严重的是，通过与去杠杆背道而驰的做法—加杠杆办法去库存是否可取需要具体分析。

首套房适度降低首付款比例，适度加杠杆没有多大问题。房价再跌，对刚需自住房影响不大，自住房反应不会灵敏。贷款者该月供多少还要月供多少。不过，在首套房贷款未结清情况下，对二套房负债如此加杠杆是非常危险的。弄不好将会出现去库存有效果了，而风险泡沫无穷加大了。利用加杠杆手段去库存风险是存在的，而且与去杠杆背道而驰。

消化房地产库存还是要从供给侧开刀，深刻领会供给侧改革的内涵和意义。这就是说，还是要从住房供给侧的开发商大幅度降房价入手来促销售、去库存。

当然，这种降价是市场供求规律使然，要让市场机制发挥作用。库存应该增大到让开发商先捉急的地步后，就会自然而然、自动自发开始降价。绝不能“皇帝不急太监急”，开发商对库存大没有感觉，而政府却替开发商捉急从需求端开始刺激。这正好中了开发商的圈套，也破坏了市场机制和供求规律，扼杀将要出现的供给侧降价销售去库存好苗头。

总之，房地产去库存要依靠供给侧改革，而不能再在需求端刺激。