越秀地产2011年前后开始启动的全国扩张战略，让这家老牌国企在5年之后面临运营困局，2015年度集团毛利率、净利率双双下滑、销售均价同比下跌，加上国际汇率和利率环境的外部影响，使得公司盈利空间受到双重打压。

　　该集团披露的2015年业绩显示，本集团期间实现营业收入约为人民币221.2亿元，同比上升40.8%，含出售投资物业收入的总营业收入约为人民币224.0亿元，同比上升42.1%。但权益持有人应占盈利仅为人民币10.1亿元，同比下降59.0%，即使扣除物业评估升值和相关税项等因素，调整后的核心净利润也同比下降21.2%至人民币12.4亿元。

　　董事会建议派发末期股息每股0.019港元，相当于每股约人民币0.016元。

　　全国化扩张后遗症凸显

　　2015年是该集团在过去5个财年中，第一次录得核心净利润大幅下降。而这5年，正好是该集团确立全国扩张并积极推进的周期。

　　根据越秀地产披露的十二五规划及未来战略部署，集团跨越发展的第一阶段是调整拓展期(2011年-2013年)，目标是加大土地储备力度，加快布局珠三角、长三角、环渤海和中部地区。

　　从该集团全国化扩张的路径来看，正是2013年前后运用多种融资手段支撑了其在全国多地土地市场上的高歌猛进。有统计数据显示，2013年越秀地产分别在广州、杭州、佛山和武汉四个城市购入7幅地块，总购地金额为201.24亿元，涉及建筑面积约为275万平方米。而集团通过与投资基金合作购地方式，仅支付了58.17亿元，即撬动了近4倍的总地价款，而且，这7块地在当时的成交价格不菲，其中有3块是当时的地王。

　　此前有媒体调查报道，这些高成本土地在2014年全国多地房价下跌之后俨然成了烫手山芋，已开发面市的仅能以成本价销售，更多的则是处于半停滞状态。

　　不计成本拿地的后果最终传导至该集团的财务数据上。2013—2015年，该集团净资产收益率分别为12.43%、9.28%和3.45%，销售毛利率分别为28.89%、26.35%和21.07%，销售净利率分别为20.45%、16.66%和5.22%。三个衡量公司盈利能力的指标均在过去三个财年逐年下降，2015年尤为显著。

　　在该集团29日举行的业绩说明会上，相关负责人将利润下降的原因归结于三点：一是部分已进入城市的市场行情不好，导致毛利下降;二是商业物业贬值导致物业估值下降;三是汇兑贬值。

　　数据显示，2015年该集团营收主要来源于入账物业收入，为人民币213.6亿元，同比上升43.5%;但同期销售成本高达人民币174.57亿元，同比多出约51%。

　　成本涨幅高于收入涨幅，部分原因是受到结算物业均价下降所致。数据显示，该集团2015年入账物业均价为每平方米人民币10700元，同比2014年的每平方米12600元大幅下降。

　　让资本市场不甚乐观的是，越秀地产扩张导致的盈利受挫或许只是刚刚开始，因该集团在截至2015年末的未入账物业高达226.1亿元，均价仅为10800元/平方米，而上年实现的248.5亿合同销售额的成交均价为10900元/平方米，同比下降6.8%。

　　这些未入账物业将是构成2016年财年营收的主要资源，如果该集团不能在成本控制上有所作为，以及未来有效提升销售单价，那么集团盈利水平在短期内可扭转的空间并不多。

　　受累人民币汇率贬值

　　正如越秀地产高层所说，影响公司上年盈利下降的一个主要因素还在于汇兑损失。而这是去年人民币兑美元累计大幅度贬值后，给海外负债较多的企业的最直接冲击。

　　该集团披露的数据显示， 2015年所有借款的利息支出(不包括补贴款项相关利息支出)约为人民币18.60亿元，同比上升21.3%。人民币于2015年下半年持续贬值，为偿还美元和港币借款，全年产生净汇兑亏损约为人民币10.19亿元，其中计入当期损益的净汇兑亏损为人民币4.62亿元，剩余5.57亿元被资本化入未来损益中。综合来看，集团上年利息支出及净汇兑亏损导致的现金支出高达约人民币28.80亿元，17.52亿元资本化。

　　毫无疑问，这笔不菲的财务损失是导致该集团同期净利率仅为5.22%的重要因素，而这一点势必成为困扰拥有大量海外融资余额的开发商们的共同痛点。

　　根据越秀地产披露的数据，截至上年底，集团总借款余额约人民币381.6亿元(2014年：人民币320.59亿元)，其中约47%为以人民币计值的银行借款(2014年：44%)，34%为以港元及美元计值的银行借款(2014年：35%)，19%为以港元及美元计值的中长期票据(2014年：21%)。

　　去年以来，央行几次降息使得国内借款利息下降，但美联储的加息导致海外借款利息上升，公司利率风险有所对冲，但总体呈现下降趋势，较2014年同期的5.07%下降0.12个百分点至4.95%。

　　但是，汇率风险仍在增加。去年，人民币中间价对美元港元汇率贬值约6.2%，使得集团借款中合计53%约合等值204亿元人民币需要以港元或美元支付，导致账面净汇兑亏损人民币10.2亿元。

　　对于外汇风险，该集团高管表示，越秀在“811汇改”后有差不多总计200亿港元的外汇借款，到上年底有一些调整，外汇敞口下降了20%，今年的目标是到年底再下降70%，实现剩余60亿港币外汇借款。

　　作者：张歆晨来源一财网)