“脱欧”多米诺骨牌效应已经蔓延到了港股市场。

7月11日傍晚，21世纪经济报道记者独家获悉，此前公布招股说明书的多家公司中，有的已经终止上市。而绿城服务(02869.HK)尽管此前基于超额认购，股价市盈率最高峰值达到23.6倍之多，正式招股当天带动相关概念股大涨，但香港证券市场相关人士仍然表示，7月12日正式公开发售时，该股股价或有下行甚至破发压力。

最直接的影响或许来自于，上周宣布暂停赎回的英国房地产基金已经有7家，这7家房地产基金总资产大约150亿英镑，近千亿人民币的资产将对英国房地产市场产生什么影响?戴德梁行亚太区董事局主席暨大中华区行政总裁张国正认为：“对暂停交易的资金而言，他们持有约150亿英镑的资产，这仅占英国投资市场的3%，他们只是市场的一小部分。”

7月11日，高力国际华东及西南区董事总经理兼中国区资本市场及投资服务董事总经理翁琳接受21世纪经济报道记者专访时表示，这次的情况跟上一次金融危机的时候不一样，房地产不会发生暴跌。同时，多数银行和机构也已经具有更高的资本化程度。

翁琳认为，相比2007和2008年金融危机期间，房地产基金也遭遇过类似赎回潮的冲击并被迫暂停交易，进而引发房地产价格大幅下挫，致使英国房产价值从峰值暴跌逾40%。

二级收益率上行增压

来自高力国际的数据显示，目前宣布停止赎回的7家房地产基金分别是Standard Life、M&G、Columbia Threadneedle、Henderson、Canada Life、Aviva、Aberdeen，总资产大概150亿英镑。

高力国际指出，投资者主要以私人和个人投资者、家族信托基金和投资在房地产市场的小型退休基金为主。大部分投资者来自英国，也有一些希望资产配置多元化的国外投资者。

鉴于赎回和流动性水平，戴德梁行方面预计那些寻求退出的投资者会有序地出售资产，因此投资人的资金会留在基金里。基金也将有远期规划来处理这样的事情，所以不会出现一个无序的销售过程。

此外，正如翁琳所言，比起七八年前，多数银行和机构也已经具有更高的资本化程度。目前的管理机制也允许资金延长其暂停时间和限制任何进一步的赎回，同时提高流动性状况。

张国正分析了在英投资者一个微妙的心理变化，“这些基金中的一部分将保留高品质租赁资产，我们可以看到一些这样的资产会进入到市场。”换言之，此前投资者或无机会分享的优质资产或被投入市场，这对于投资者而言，接盘与否又将是一场资本暗战。

另一方面，市场风险正在叠加。张国正指出，这些资产对一些投资者极具吸引力，这些投资者包括那些试图利用目前汇率寻找机会的海外投资者，预计在英国那些优质资产仍将继续保持较好的收益率。换言之，市场正期待英国二级收益率上行压力增加，这反映了市场增高的风险。

对于是否存在抛售房地产资产的情况，翁琳指出，暂时没有看到房地产市场有抛售的情况出现，也没有被逼抛售。“估计可能在未来会有这样的趋势，但不是现在。”她说，大部分投资者都会暂时对市场持观望态度。

翁琳建议业主也可以采取一些相应措施，比如延长免租金期限来促进成交。

第一太平戴维斯商业物业研究部负责人Mat Oakley表示，“英国商业物业市场的前景很大程度上取决于未来两年内的宏观经济形势。在我们对货币市场及央行货币政策委员会的应对机制有所认识之前，很难预测英国脱欧对房地产市场的影响。例如，英国基准利率及国债收益率的下调，或可增加国内商业物业的投资吸引力。对境外投资者而言，英镑的贬值也会降低英国房地产的投资成本。”

上述业内人士均认为，近期而言，2016年下半年投资额不会回升。此后随着收益率上扬，预期投资者尤其是境外投资者将顺势返场，推动成交回暖。

“投资者需求减少，会使价格承压，预计2016至2017年商业物业收益率有所增加——这是短期反应。” Mat Oakley预计，在2017年下半年，投资者需求回暖将限制收益率的上涨。到那时，预计投资者会重点考虑各项资产的基本情况，而非英国脱欧等外力的影响。

港股市场信心受损？

日前，瑞银表示，英国退欧对中国资产影响有限，认为中国及亚洲其他地区的风险资产基本上避过英国脱欧风暴。除了政治上的不确定性以外，因为中、英的贸易联系很少，所以中国受到的冲击有限。

瑞银更指出，美国公债孳息率曲线在英国公投后走低，推动以美元计价的离岸中国债券孳息率下降。目前来说，瑞银认为此类中国债券估值昂贵，建议投资者留意大型中国国企、银行或资产负债表稳健的房地产开发商债券。

穆迪指出退欧会引发金融市场动荡，而英国GDP增速放缓，或会打压对其他国家的产品需求。与此同时，大量资金流入避险资产，将对日本评级不利，但对香港的影响则较少;若日元持续升值，将拉低日本经济增长及通胀。

英国退欧导致香港资本者也受到影响。市场信心受损从新股表现可见一斑，比如，绿城服务于上市前夕，其暗盘价初段成交并不畅旺。

21世纪经济报道记者查阅港交所文件获悉，绿城服务此前在香港公开发售获3711.6万股有效申请，相当于公开发售7778万股的约47.72%，认购不足，然后国际发售获适度超额认购，而未获认购的4066.4万股公开发售股份已重新分配至国际配售。

一名接近绿城服务的知情人士透露，香港股票市场以国际资金为主，近期处于信心下跌，投资低迷阶段，绿城服务在初期准备工作中，找了一部分比较有实力的基石投资者，比如绿城中国(03900.HK)的全资附属公司忠富控股、中国东方资产管理、浙江天堂硅谷资产管理、中国化工等四大基石投资者合共认购了65%。

相比之下，久融控股(02358.HK)以折让18.83%每股0.125元配售最多7.6亿股新股，占已发行股本约16.67%，反映出资本市场的信心不足。