“四天没有来访客户，营销总监都坐不住了。”这句话可不是玩笑，而是豪宅操盘手的现实心境。当成堆的新盘都被拉入“10万元+”的豪宅队列，能买得起豪宅的人反成了抢手货。东坝，最新的“明星”豪宅区，昨日传出两个项目即将入市的消息，起步价每平方米7万、8万。这么高的价格谁是接盘侠？

东坝新盘8万元起步

“姐，东坝使馆区的新项目，紧挨着机场，市重点公立学校的学区指标，月底就要开盘了，邀请您和家人来售楼处详细了解。”

“姐，今天周末，您来咱项目看一看么？VIP的登记名额只剩下50个不到了。”

接连几天，市民李小姐连续接到了同一个项目——龙湖·天璞的推销电话，这在过去是从来没有的。因为，这是她踮脚也够不着的豪宅项目。

“我一个月入9000元的工薪层，过去接到的推销电话，最贵也就是四五百万元的，这个项目可是千万元的豪宅。”李小姐说，按照销售员的介绍，整个项目最便宜的130平方米户型，总价也要950万元起。“高端豪宅项目，应该只向有钱阶层推销啊？”李小姐开玩笑说，听到预约登记，她的脑海中就出现了一幅排队抢购大白菜的场景，热闹有余，却怎么也不符合豪宅的调性。

新崛起的东坝区域可谓高价地扎堆。机构测算，在近两年出让的五个地块中，楼面价最便宜的是31707元/平方米，最贵的则达到51228元/平方米。5万元的楼面价，不仅贵过了东坝在卖的二手房项目，甚至接近于四环一些二手房项目的售价。

记者昨日从市场获悉，区域内有两个项目即将入市。一个就是李小姐接到电话的龙湖.·天璞项目，据销售员介绍，总价950万元起，均价在70000元/平方米到80000元/平方米之间。另一个是恒大华府项目，均价在80000元/平方米到90000元/平方米之间。

晚卖一天损失一辆豪车

“狂轰滥炸的电话推销，确实不符合高端项目惯常的营销做法，谁让现在卖豪宅压力山大呢。”一位豪宅操盘手告诉记者。虽然他所操盘的项目今年的销售业绩很不错，可他依然不轻松。

豪宅，在普通人眼中一直是“高冷”的代名词，想看售楼处必须提前预约，看房前先得证明购买能力，签约付款更是得耗时半年。可从下半年起，人们发现，豪宅项目开始大手笔地开发布会、做推广，甚至连200万元房子才会用到的“日光”字眼，也开始出现于开发商的宣传材料中。

“市场竞争太激烈。”这位操盘手形容，现在每个豪宅项目，无论地段是好是坏，都要绞尽脑汁做产品定位、做对标、做渠道，不仅要讲品牌故事、讲配套，还要营造视觉上的冲击力，“毕竟，几十亿元的地价，晚卖一天可就等于损失一辆豪车。”

开发商口中的竞争，主要来自于遍布的高价地块。据北京中原地产的统计数据，截至10月，自2009年以来，成交楼面价超过30000元/平方米的地块已有38宗。这其中，楼面价超过60000元/平方米的有5宗，楼面价超过50000元/平方米的有5宗，楼面价超过40000元/平方米的有11宗。根据测算，如果加上市场上现存的部分老项目，未来北京单价超10万元的项目将有50个。

谁是“接盘侠”

谁会是东五环区域、8万元起步新盘的“接盘侠”？有市场人士告诉记者，东坝区域的在居人群、朝阳板块和朝阳公园板块的置换客群，会是这一区域的目标客群。“只是，这么多项目，谁能真正把人吸引过来也不是件容易事。”

在采访中，多家开发商都表示，面对买家稀缺的现实，某一个豪宅项目的竞争对手，也许将不再止于隔壁的那个项目。“比如，我认识的一个朋友，上个月花2000万元买了一套豪宅，他现在住在东边，可他最终选了北三环的一个老项目。”当买家的选择越来越多时，他们也会变得更加挑剔。

如何推动销售？记者注意到，每家开发商都将目光投向了细节比拼和讲故事的能力。以恒大华府为例，项目就高调宣布，这是由董事局主席许家印亲自带队研发的产品，不仅有恒大最高规格的9A级全进口品牌奢装系统、私家专属酒窖，还有京城唯一的岩洞泡池。