国家统计局数据显示，1~10月，商品房销售面积同比增长7.2%，增幅比1~ 9月下滑0.3个百分点，这是今年以来增幅第一次下滑。10月当月，商品房销售面积同比仅增长5.5%，较9月下降3.5个百分点，这已是商品房销售面积增速连续三个月下滑。

尽管有国庆中秋长假“连休”、基数效应（去年10月销售回升）的影响，但在利率降至历史低位，“金九银十”期间重点城市楼市表现不俗时，销售增幅下降或许意味着楼市回升动能减缓。

对此，国家统计局的解释是，1~10月，重点城市楼市销售面积与1~9月持平，非重点城市销售下滑0.4%，拉动全国销售下行。这意味着占库存70%左右的三、四线城市拖累了全国楼市回升。笔者认为，还有一个很重要的原因，就是政策激励效应边际递减。

库存逆势走高，并与销售背离是楼市回升动能不足的第二个原因。商品住房库存结束了连续两个月的减少态势，10月大增1180万平方米。CREIS中指数据显示，10月监测的37个主要城市成交面积环比上升17.73%、库存下降1.8%，三、四线城市销售和库存情况急剧恶化。

事实上，库存应该包括待售库存、在建库存和已批未建库存三部分，而常说的库存仅仅是待售库存或显性库存。由于三、四线城市往往采取“一二级联动”、“超级大盘”、长周期开发模式，在建库存和已批未建库存（隐性库存）非常大。

目前，三、四线城市的开发投资、新开工占全国的45%和60%。因此，库存是制约楼市先行指标（开发投资、新开工和拿地）触底的主因。眼下，开发商资金面已明显改善，但“加杠杆”意愿不足。

1~10月，开发企业到位资金同比增长1.3%，增速比1~9月提高0.4个百分点；融资渠道也全面打开，公司债1~ 10月发行4267亿元，比去年同期翻了4倍，开发商发债占比60%，发行利率在5%左右，比2011~2014年平均降低了2%。因此，即便资金面改善，但由于库存压力大，开发商“加杠杆”积极性并不高。

1~10月，尽管投资结构改善，服务业投资、高技术及装备制造投资快速回升，但固定资产投资增速依然延续去年以来的回落态势。除财政政策传导机制不畅致使基建投资增速下滑外，房地产投资下滑或是主要原因。

目前，房地产开发投资占固定资产投资的17.6%，若将上下游关联投资等计算在内，加上基建资金对房地产的部分依赖，房地产及相关投资占固定资产投资的50%~60%。

因此，加速库存消化成当务之急。11月10日中央财经领导小组会议上，习近平总书记第一次就房地产市场提出“化解库存，促进房地产平稳发展”的重要指示。因此，预计新一轮“去库存”政策会接踵而至，比如首套房首付下降、棚改安置货币化、降低非普通住房购置税费等。

另外，基于总量政策边际效应减退的考虑，化解“结构性库存”的政策将被重视，即鼓励返乡置业。

当前，城镇户籍人口和高收入人群购房需求释放殆尽，已经进入非刚性的改善需求。而外来务工人群则是我国人口红利和适龄购房红利的主体，也是刚性需求的主体。这部分人群数量高达2.5亿，在大城市就业并有一定积蓄，但在就业地购房的仅占1%。而基于自己最后“落脚”或“孝敬父母”考虑的返乡置业，已经占三、四线购房比例的20%~30%。

鼓励返乡置业，一方面可以消化楼市库存，另一方面能够推进新型城镇化，夯实经济发展的内需动力，还能达到合理疏解特大城市人口的目的。下一步，为了避免消化库存的短视效应，基于新型城镇化而推进的返乡置业应该成为政策基调。

首先，应加速推进大城市传统产业向三、四线城市转移，以“人跟着就业走、就业跟着产业走”的规律，夯实三、四线城市楼市去库存和房地产发展的产业基础；其次，打通三、四线城市与区域内大城市的交通连接，全面开展产业配套与协作；第三，三、四线城市新区等库存集中地要做好公共配套规划、承接产业转移、加速农业产业化，吸引区域内农业人口转移；最后，应加快户籍制度改革，鼓励外来人口扎根，以此促进消费和投资集聚，夯实经济发展的内需基础。