机构报告显示，近年来，随着国民消费的不断升级，物流地产市场迎来了一轮爆发式增长。物流整体市场规模从2005年的不足3亿元上升到了2016年的超过100亿元。业内分析认为，新零售业态正推动着“人、货、场”等商业要素的重构，催生物流地产成为新的资本风口。

新零售催生物流仓储市场“风口”

业内人士认为，现代化物流设施是实现新零售的重要手段。

阿里巴巴作为新零售时代的先驱者率先提出“新零售”这一概念。该集团董事局主席马云对此做出如下解释，“线上与线下零售的深度结合，再加上现代物流、大数据、云计算等创新技术，共同构成未来新零售的概念。”

商务部流通产业促进中心发布的《走进零售新时代——深度解读新零售》报告也认为，消费升级大趋势下，我国商贸行业将步入新零售时代——零售商利用大数据、云计算等创新技术，将线下与线上零售深度结合，再辅之以智慧物流，共同构筑新零售。

在新零售概念的引领下，各路资本开始大举进军物流市场。以普洛斯为首的物流开发商在2015年开始快速扩张，收购了优速快递、中储发展等;京东、宝供等运营商也开始纷纷通过自建供应链体系，开始向开发商发展;阿里集团与银泰商业和上海百联集团达成战略合作，共同探索和发展新物流体系，为消费者以及零售商提供更高效的送货服务……

今年以来，中国物流仓储市场更是呈现百花齐放的状态。7月，万科宣布斥资169亿元参与物流巨头普洛斯的私有化。时至今日，万科联手物流地产巨头普洛斯在现代化仓储设施市场的占有率约为50%。截至10月底，万科物流地产已进入全国30个城市，共58个项目。“刚刚过去的‘双11’，‘剁手族’们创造了超10亿件的包裹，其中将有一半从普洛斯和万科的货仓里发出。”万科集团执行副总裁张旭说。

张旭认为，“中国社会消费品零售总额每年以超过10%的速度增长，物流配送搭建的供应链效率决定了实体零售企业业绩的提升，因此未来现代化物流将是一门大生意。”

仲量联行中国工业地产部总监司徒艺认为，开发商多元化转型的需求强烈，万科花费巨大投资建仓库而不是建房子，足见中国物流业现已成为地产投资者最热门的标的之一。

物流地产商正加快资本化脚步

随着电子商务行业迅速崛起，中国物流行业进入快速发展期。现代化仓储却持续短缺，物流行业成为不少机构资本青睐的资产类型。

两名中国企业家孙冬平和沈晋初于2011年创办了易商仓储。在华平的注资和管理帮助下实现快速扩张，目前在中日韩三国拥有60多个大型物流仓储中心，已成为亚洲知名企业。

华平投资董事总经理周知透露，华平在中国房地产行业的投资重点和布局与中国经济发展和居民消费升级密切相关。“我们会根据中国宏观经济的发展方向，捕捉房地产行业动向、进行前瞻性布局。比如，十年前，想要在中国房地产市场上获得高额收益就要投资住宅开发公司。2005年至2007年，华平投资了一系列以住宅地产为主的中国开发商，如广东富力、绿城地产等。2008年开始，随着中国的消费升级和中产阶层人群的迅速增长，华平将目光投向了商业地产零售和物流地产。”

戴德梁行中国区工业及物流地产服务部主管苏智渊表示，目前几乎所有的物流地产商都在寻求机构资本的支持，以求迅速打开资本化路径。主要方式有：传统物流资产进行IPO、并购重组;嫁接海外资本寻求未来资本化扩展;积极寻求国内融资渠道等。

近年来，物流地产市场热度持续走高，物流开发商与资本嫁接的案例屡见不鲜，如RRJ和新加坡淡马锡集团继凯雷之后对宇培集团进行新一轮注资;Gaw Capital与维龙在中国建立战略联盟关系;黑石成为万科物流地产公司的股东;易商收购了日本红木的亚太业务。

“高标物流仓库供应长期的稀缺性和相对其他物业类型而言的高回报率是其受投资者青睐的主要原因。” 苏智渊说。

纵向整合或成行业趋势

2017年，一线城市高标仓库未来供应仍将受到物流用地供应瓶颈的制约，租金延续升势。戴德梁行研报认为，至2020年，中国对电子商务、消费品、物流服务等行业对高标准仓库的需求将达到1.4亿至2.1亿平方米，而其实际供应只能达到5600万至6600万平方米，供应缺口超过1亿平方米，短期内市场将维持供不应求的状态。

世邦魏理仕研究认为，电商仍将是中国高标仓库市场的最大租户，预计将贡献高标仓库新增需求的50%以上。此外，消费升级将继续推动保税仓库、冷链物流等细分市场的需求。租户对智能仓储需求的日益增长将催化新技术在仓库中的应用，并引领未来仓库硬件设备发展的方向。

戴德梁行华东区产业地产部主管单宇迪说，面对仓储物流设施的供应增长远不能满足更快的需求增长的局面，无论是供应方还是需求方，都在积极寻找从自身业务需求出发的驱动力。“在物流供应链中承担商品或产品转移的各环节及其服务的运营商将异军突起，成为行业的新生力量。”

世邦魏理仕中国区工业部执行董事罗瑾认为，“新技术对仓库载体形态产生新要求的同时，也将慢慢改变物流设施开发商的发展策略。面对激烈的市场竞争，物流地产开发商在未来不仅要提供布局广泛、标准灵活的硬件设施，同时还要提供配套的智能物流解决方案，这样才能在物流设施开发领域获得更强的不可替代性。”

“开发商介入传统的物流运营环节，而运营商介入物流地产的开发环节，两者彼此渗透，将打通行业壁垒，从而实现新的物流开发和运营结合成为新的生态圈。”单宇迪认为，纵向整合是物流开发商与运营商的共同需求。开发商以股权合作、战略投资的方式整合运营商，寻求更多的需求、土地、品牌等资源;而运营商则主要通过新设公司、轻重分离、股权收购等形式整合开发商，主要获取的是仓储资源、资产结构优化以及收益结构优化。两者整合后，物流开发商向运营商提供物业载体，而运营商则向开发商提供承租保证和资源获取，相辅相成。