“有人唱衰中国房地产，说十年之内，中国房价将断崖式下跌。假如这种说法成立，那么中国的城镇人口得在未来十年减少七分之六。这怎么可能发生呢?只要中国城镇人口继续增长，我们就一定需要更多地盖房子、盖更好的房子。这才是中国房地产的现状。”近日，中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮，在由国际职业经理人(中国)俱乐部主办的“学习党的十九大精神暨国际职业经理人房产经纪专项论坛”上发表演讲时表示。据悉，两百余名来自业界和学界的专家参加了此论坛，探讨了房地产的未来发展趋势。

陈淮认为，在过去十余年，中国百姓住房条件有了普遍的改善，这是历史事实。“我们已经解决大多数有房子住的问题，还没有解决所有人都有房子住的问题。到2020年实现人均一间房的目标，还得继续努力。”他说。

新时代蕴含新机遇

在陈淮看来，进入新时代，供求关系发生了根本逆转，而改善居住条件，将带动持续的消费需求，也为房地产行业带来了新的机会和挑战。

“我们全面告别了供不应求、短缺的时代。和前一个奔小康阶段不一样的是，让越多的人民群众成为有产一族，是殷实的小康之家应有之意。“陈淮说。

中央党校经济学部副教授杨振在论坛上表示，政策的延续性也为中国经济的持续发展带来了更多的信心，同时，中国在过去发展中获得的劳动力红利，也将逐渐转变为高素质人才带来的红利。

“在这个过程中，创新、协调、绿色、开放、共享等理念成为发展趋势，也是房地产等行业努力发展的方向。” 杨振说。

国际职业经理人(泽瀚)俱乐部副秘书长张义建观察到，2017年房地产资金积压总量预计或不低于90万亿元。

“假如这些钱能够倾泻出来灌溉农田，再让有田有地的农民分享红利进城养老，即可实现减少房产空置、减低库存、去除泡沫等目标。”张义建说。

租购并举并不减少需求

而针对热议的“租购并举”话题，陈淮观察到，租购并举，并不会减少买房或租房的总需求;并且在发达国家，租房业务也很发达，它是现代化的趋势和过程。

“有个问题很关键，谁当房东?政府需要为救助性人口提供保障住房，但不能当所有人的房东，还是得依靠个人买房，并逐渐形成完善的租赁市场才行。”陈淮说。

张义建观察到，廉租房是利用政府补贴、面向最低生活保障家庭且住房困难的特定人群进行租赁。“未来五年内租赁用地将占我国土地总供应量的30%，可投资的供地量减少，供需关系紧张。”他说。

而在陈淮看来，房子除了住的功能，也具有个人财富累积价值。“在未来，我买的房子可以租出去，我住的房子可以是租别人的，这叫租购并举的现代化进程。”陈淮说。

陈淮认为，租购并举需要一个同样发展成熟的租房市场，而中国的房地产市场仍然是一个构成与发展不充分、不平衡的市场，还有很大的空间值得探索挖掘。

城镇化推动房屋经纪创新

“进入新时代，中国也在不断推进城镇化过程，大多数中国人住乡下的情形将转变为居住在城市里，这是个巨大的变化。因此，中国城乡发展不平衡的问题就凸显出来。”陈淮说。

在泽瀚控股集团董事局主席庄健看来，这也是房地产行业发展的一个机遇所在。“今天我们不能站在房地产单一的发展视角看待房地产市场的未来走向，房地产的平衡，是投资供给与市场需求的平衡，也是贫富差距的平衡，更是城市化进程中城乡的平衡。” 庄健说。

据他介绍，泽瀚一直探索以“农消对接”推动农产品流通供给侧改革，以CSA(社区支持农业)农产品速销助推“精准脱贫”，以秸秆产业链利润形成价值回填和双向补贴，以住房购买“债转股”创新住房资产证券化新模式，实现“房子是用来住的”总目标。

“如何实现住房资产证券化?我们探索出‘尾款股本化’房屋经纪创新模式，以旗下公司‘泽润居安房屋经纪(大连)有限公司’为载体，通过集团整体产业链的资金对接和项目运营，来实现购房‘尾款股本化’，将‘未来负债’向‘现实股本’转移。”庄健说。

在他看来，这将转变地产开发与营销思路，同时也是顺应时代的“新共享经济模式”。(梁剑箫)