中冶南京下关地王5年解套路 33.67亿转让资产

来源：21世纪经济报道作者：颖民发布时间：2015-12-02 13:44:07

五年弹指一灰间。随着2号地被南京市政府收回、1号地分拆6个资产包招商出让，中冶南京下关地王逐渐看到了解套的曙光。

11月30日晚间，中国冶金科工股份有限公司（601618.SH，简称：“中冶”）发布公告称，中冶南京项目公司与恒大地产（03333.HK，简称：“恒大”）南京置业有限公司签署了《产权交易合同》，将项目公司持有的南京临江御景房地产开发有限公司100%股权及项目公司对其22.4亿元的债权，以33.67亿元对价转让给恒大南京置业。换言之，恒大已拿下中冶南京下关地王中1号地分拆6个资产包后的其中一个资产包，内有9幅地块。

此前在2010年、2012年中冶先后分两次以256.54亿元总价拿下滨江1、2、3号地。在此期间，中冶可谓走得异常艰涩。相继经历国土部介入调查2号地、退地风波之后，去年房地产市场又一度陷入低迷。

记者调查获悉，中冶南京下关地王已于去年初将1号地分割成6个资产包34幅地块展开招商，至今已有深业集团、上海证大、龙湖等先后接受其中3个资产包，加上此次恒大接盘4号资产包，目前总成交金额大约144.16亿元，面积约29.92万平方米。其中，3号地由中冶保留开发权。

值得一提的是，中冶并非孤例。那些有着央企、国企金字招牌的房企不少都以拿地王成名，却又难以跨过盈利的红线。而今年以来国资拿地又现抬头之势。

据CRIC数据监测显示，2015年1-9月北京、上海、广州、深圳、南京、合肥、厦门、福州、苏州等多城市均出现了总价、单价地王。其中，北京、上海两大一线城市尤甚，北京5宗总价地王，1宗单价地王；上海3宗总价地王，2宗单价地王。华润是年内入手地王项目最多的房企，前三季度中华润分别以86.25亿元拿下北京白盆窑村宅地地王项目、47.2亿元获取武汉光谷长动地块武昌单价地王项目，并连续两次创下上海年度总价地王。

1号地分拆始末

随着2010年、2012年，中冶分两次拿下滨江1、2、3号地，直至2012年国土部介入调查滨江2号地和2013年2号地退地风波之后，滨江1号地一度陷入混沌之境。

就在收回中冶滨江2号地不久，下关区政府便与中冶协议，成立下关滨江商务区管委会招商处，将1号地分割成6个资产包34幅地块展开招商。与此同时，由下关区政府和中冶合作成立的南京临江老城改造建设投资有限公司（简称：“临江老城”）股权结构也悄然生变，下关区政府逐渐增资成为大股东。

据下关滨江商务区管委会招商处相关人士对21世纪经济报道记者透露，政府选择房企的标准是全国前20强企业，在商办综合体方面有资金实力和开发实力的优先考虑。

从记者获取的滨江1号地规划图可见，整个地块就像一个倒置的漏斗，整个1号地由34块地块组成，并被切割成6个资产包，以股权转让的方式打包转让。恒大拿下的是紧邻江边、商务办公超高建筑最多的4号资产包。

政府对4号资产包的规划是做江苏省内外各行业年税收亿元以上的企业进驻南京的企业总部基地，下关区政府倾向于将地块分拆出让给各个企业。目前08-14号地已经被一家江苏企业拿下，还剩8幅地块。

前述招商处人士透露，1、2、3、6号包均已引进大型房企，而由政府主导开发的5号资产包，除了现有的区政府、在建的长江国际航运服务中心外，还有两栋企业总部在建，将交付给中外运南京港集团，而某五星酒店集团也将进驻5号资产包。

而建设中的下关滨江商务区已初具规模。前期进入的深业、上海证大、龙湖地产总共投入了111亿元，而志在南京布局大拇指广场的上海证大更是拿下了整个2号和6号资产包，总价达65.14亿。

然而，临江老城此次股权转让获得未经审计净利润约2.06亿元，并非多个资产包中溢价最高的。根据记者独家获取的资料匡算，二次出让的滨江1号地6大资产包的楼面价均达到7000多元/平方米以上，比2010年中冶所拍5000多元/平方米溢价接近50%。

有分析师称，相比中冶2010年拿下1号地时的121.41亿元，算上中冶这三年来的资金成本，即便按照每年8％-9%左右的成本扣除利息，目前分拆出让资产包的获利与资金成本仍有一定差距，并没有带来太多溢价。

国资地王之殇

地产江湖腥风血雨，对于中冶这样在国内并没有开发大型综合体项目经验的国资房企而言，敢于拿地王无非是拥有资金来源渠道多、融资成本低、能承受低毛利项目等多种优势。

据一份第三方机构的研究报告显示，国资地王之殇可以归纳为四种类型，分别是“消化时间长，致使企业发展缓慢；超负荷夺地王，被迫分拆出售；过度扩张，高溢价拿地，久不开工深被套牢；高溢价拿地王，导致项目难以盈利的。”

地王案例触目惊心。例如2009年-2010年远洋地产（3377.HK）以超过80亿元连拿亦庄新城与望京地王。其中2010年3月，保利以1.79万元/平方米的楼面地价拿下了大望京4、5号地。此后，大望京3号地块（2010年9月）、2号地（2011年4月）的成交单价缩水至7700元/平方米左右。

2011年1月，上海地产集团旗下中华企业（600675.SH）以7.4亿元的总价竞得苏地2010-B-33号地块，溢价率89%，成交楼面价高达30291元/平方米，刷新了苏州的单价地王纪录。然而，该地块直到两年半后的2013年8月底才开工（或可能只是“假开工”），而至今仍然未预售，其项目公司苏州中华园房地产开发有限公司于2014年底亏损300万元。

在2009-2011年的3年时间里，中华企业挟百亿资本，在杭州、苏州、无锡多地抢滩拿下多个区域地王项目，这些项目都被深深套牢。

2011年下半年地王后遗症集中显现。地王项目因高企的财务成本、尴尬的市场行情，为远洋地产的业绩蒙上阴影，也加大了远洋的资金链压力，远洋不得不先后出售成都和北京两个项目的股权以获取现金流。而远洋地产的增长速度也在2009年达到顶峰后就此放缓，错过了房地产行业快速发展的几年时间。

上述报告指出，地王项目本身需要投入大量资金，对房企资金实力已经是一大考验，而较高的溢价率通常也压低了盈利空间，因此对房企的运作水平提出了更高的要求。从国资房企发源的角度看，有些是出于盘活母公司土地资源而衍生出来辅助业务，有些则是在房地产黄金时机进入掘金的机会型投资者。“中冶地王就是在2011年之后陷入僵局，虽然此后被收回与分拆出让，但该公司在南京下关地王耗费了5年时间、布局的失衡、大量的资金沉淀，资金成本远超拆分土地转让的微薄收益，更别提其中的机会成本。可以说，与远洋地产一样，中冶错过房地产最后的几年黄金时光。”前述业内人士指出。

克而瑞分析师蔡建林则指出，民营企业如万科、万达、恒大、碧桂园、龙湖、世茂等房企也具备拿地王的能力却很少拿地王。相对于国资房企，民营房企在融资优势、资源优势上相对较弱（同规模量级比较）。因此，民营房企在对待地王上通常更加谨慎。

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