有楼盘房价比三年前还低，环京楼市为什么卖不动？

9月的河北阴雨连绵，晚八点，郝青还在冒雨往楼盘带客。“今年市场不好做，有项目开盘半年多还剩三栋卖不出去。”即便身处省会石家庄，他丝毫没感受到楼市火热，言语间透露出接受现实的无奈。

郝青选择坚持，但有房产中介已经离开，去西安或此前火热的深圳。一位在石家庄打拼近二十年的地产从业者，疫情后抵挡不住市场诱惑，选择南下大湾区捞金，平稳而沉闷的河北楼市，被他抛在身后。

放眼至全国，这并非普遍现象。随着疫情后楼市逐步复苏，珠三角、长三角等地均走出一波火热行情，唯独京津冀楼市不温不火，环京区域如石家庄、天津两城甚至因房价下跌而“冲上热搜”。

国家统计局数据显示，2020年8月，全国70城二手住宅价格环比上涨0.35%，其中上涨城市数量为47个，持平城市5个，下跌城市18个，石家庄、天津两地二手房价同环比均位于下跌行列。

“近两年天津房价一直缓慢下跌，不少项目早就赔本卖了。”有业内人士透露。京津冀在政策严控下，此前虚高的房价泡沫被控制住，并逐步回归理性，只要调控不放松、产业发展待提升，房价就没有炒作和大幅上涨的空间。

房价从高峰跌落

这是郝青做房产中介的第五年。在波诡云谲的河北楼市，他曾栽过跟头，花几十万首付从小开发商那里入手一套房，结果烂尾至今。9月中旬，他带客户前往某新房售楼处，期望能新开一单。

售楼处逼近三环，在尚不发达的石家庄，这里已算偏僻。阴雨浇透还未铺满柏油的泥土路面，四周除零星的路人和来往车辆，少见生活气息。“石家庄发展潜力在二环外，很多房企在这拿地。”郝青对着灰黢黢的工地说。

三三两两的看房者散落各处，他们冲着该楼盘加推的几套房源而来。置业顾问游走其间，大力宣扬有九折优惠。实际上，目前在售房源均价为每平方米11000元，已较一期已售房源每平方米降价1000元。

对此番降价幅度，郝青并不惊讶。“石家庄房价算稳定下来了，2016年到2017年，房价一路飙涨至顶峰。现在一些卖到两万的项目，当时能卖两万六七。当下，虚高的房价已经滑落，上涨空间不大。”

郝青的看法，从一组数据处得到证实。据世联行监测，2020年8月，石家庄全区成交均价为14595元/㎡，环比下降3%，同比去年下降3.55%；全市范围二手住宅挂牌均价为15452元/㎡，环比下降0.1%。

将时间拉长，下跌趋势同样明显。“石家庄自2018年起经历一波房价下行的小趋势，从二手房挂牌价格看，由2018年1月16692元/平方米下行至15278元/平方米，下跌幅度约8.5%。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉第一财经记者。

同属河北的“北三县”房价跌幅更为惊人。易居研究院统计数据显示，在市场火热的2017年，燕郊月度新房成交均价曾逼近28296元/平方米，此后一路曲折下跌，截至2020年7月已降至18818 元/平方米。

天津也陷入房价下跌“罗生门”。日前，因媒体报道“天津房价进入下降通道：1平米降5000元、两周降价72万”，该市住建委紧急发声，称今年疫情过后，天津市房地产市场“价升量稳”，一直在合理区间运行。

早在去年，便有天津市民在领导留言板上反映，某龙头房企项目4月份售价还在15000元/平方米~17000元/平方米，10月小高层大幅降价至12000元/平方米。对此，天津官方回复称，此举系开发商正常营销行为。

不过，多位业内人士反映，近年来天津房地产市场一直低迷，热销项目少，单盘爆发能力不佳，去化率甚至低至40%，开发商盈利空间极为有限。即便如此，为尽快回笼资金，不少房企仍选择折价亏本甩卖。

“从二手房挂牌价格看，房价下降趋势尤为明显，天津自2018年7月的22819元/平方米下探到2020年7月的20088元/平方米，下跌幅度近12%。”张波称。

2020年5月31日，天津宝坻区住建委召开房地产市场整顿工作会，直言各房地产企业不得恶意降价、攀比降价，要营造好的市场环境，稳房价，提信心，培育宝坻区的房地产市场稳定健康发展。

投资离场、刚需负重

作为全国最受瞩目的地区之一，环京楼市曾借行业上涨周期及京津冀一体化发展利好，在2016年完成量价的快速上涨。大量购房者涌入，其中夹杂着刚需群体，以及被市场热情鼓动的投资客。

郝青则往前回溯得更久。“石家庄房价还没起来时，没有大开发商来投资，都是本土企业，加上全省大搞三年大变样，很多项目五证不全便入市销售。2016年，市场加速火爆，期间房价翻倍上涨。”

张波也表示，2016年和2017年，石家庄楼市过快上涨，市场非理性买房现象增多，尤其是雄安新区概念更为其注入强心剂，短期内拉动房价快速提升。2017年3月、9月两次调控后，楼市开始回归理性，2018年4月的人才落户政策为新房增加部分热度，但最终房价还是逐步趋于下行。

天津也跟进调控，2017年3月，“3·31新政”出台，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身人士，暂停再次购买天津新建商品住房和二手住房。

中指研究院调研发现，受持续高压的调控政策影响，环京楼市已无往日火热景象，投资需求逐步退场，大部分当地人的购买需求也被透支。

如今，石家庄再难见到楼盘被疯抢的现象，日光盘也成为过去。部分条件较差的楼盘为加快回款，不惜降价或者送车位来加大去化速度。购房主力军则来自市区及周边郊县，北京外溢客群极其有限。二环内主打改善性需求，成交主力3房、4房大户型产品；二环外主打刚需以及首改，85平左右的两房更易去化，周边郊县客户占据较大比重。

在石家庄上述项目售楼处，有购房者算了笔账，即便把二环内项目排除，为降低价格向偏僻处靠拢，三十万首付及五千多的月供同样难以承担。这个价格，在北京够不到买房门槛，但对河北的打工族来说，已是需咬牙坚持的程度。

售楼现场一位置业顾问也是负重刚需中的一员。2016年前，家人曾出资支持他在市里买房，但他选择去创业。这一错过便至今没上车，拿来创业的钱打了水漂，楼市上涨的行情也和他擦肩而过。

“在石家庄，普通人工资能稳定在六七千的都很少。”有中介直言，市中心的高端项目，不管是新房还是二手房都卖得特别慢，仅二环外小户型卖得多。“今年市场不好，改善客群少，真的是卖不动。”

价格已成为影响购房者的决定性因素。上述中介称，有客户在某品牌房企与小企业间犹豫，两者项目总价相差不大，品质却是云泥之别。但因后者总价稍低，购房者宁愿选择品牌不够硬的开发商。

环京市场回归理性

自疫情得到控制后，全国多地楼市开始升温，甚至接连引发监管出手调控。今年7月以来，已有杭州、东莞、宁波、内蒙古、深圳、南京、无锡、沈阳、常州、成都等至少11个省市先后出台调控收紧政策。

相较而言，同为国家经济最发达的区域之一，为何京津冀楼市未卷入此番热潮中？

合硕机构首席分析师郭毅认为，在影响房地产周期规律的要素中，长期看人口、中期看土地、短期看金融，可以说，房价的本质就是一门人口流动学，人口往哪里走，哪里的房价就会随之上涨。

“简单的房地产扩张，无法真正支撑起某个区域楼市的健康发展，以产业发展带动就业，才可有效实现人口聚集。”郭毅表示。

早在2015年，国家便审议通过《京津冀协同发展规划纲要》，要以疏解非首都功能、解决北京“大城市病”为基本出发点，调整优化城市布局和空间结构，构建现代化交通网络系统，推进产业升级转移。

但首都经济贸易大学、社会科学文献出版社日前发布的《京津冀蓝皮书：京津冀发展报告(2020)》指出，京津冀区域协同治理在跨区域地方政府协作、产业链协同治理、交通联系等六方面存在短板。

目前，京津冀三地尚未形成产业有序分工协作的链接格局。一是缺乏基于主导产业及其产业链的顶层设计和专项规划；二是各地政府产业协作治理模式尚未形成；三是营商环境较差，难以形成“国企+民营经济”相互耦合的产业格局。

从这个角度讲，环京楼市低温背后纵然有调控因素，但也是其经济、人口及产业发展在楼市的映射。“环京房价的表现是正常现象，是目前发展现状下客观、实际、真实的市场反映。”郭毅认为。

不过在张波看来，石家庄和天津房价背后的深层次原因有明显差异。天津虽然位处首都北京边，北京对其会产生明显的“虹吸”现象，但北京非首都功能外移，未来还有着较大的发展空间，只是开发投资增速需保持更好节奏。

“而石家庄作为典型的资源性城市，顶着省会城市的光环，单靠概念来吸引人群显然不能持久，城市转型和发展会长期影响到未来楼市。”张波表示。

中指研究院认为，环京仍是产业、交通最受益的区域，长期价值看好，但短期预计调控政策仍会从严，市场继续探底。城市经济就业、居民收入水平是支撑楼市发展的核心逻辑，对河北多数地级市来说，市场回归理性是大势所趋。