深圳2.3万/平米588套安居型商品房入市，距离“新加坡模式”还有多远？

来源：21世纪经济报道

9月14日，深圳住建局发布了位于宝安区的立新领寓、凤凰领寓588套安居型商品房申购通告，项目配售均价为22910元/平米(按建筑面积计算，为毛坯房价格)。

不久前的7月，位于龙岗区坂田街道环城东路与布龙路交汇处的恒大都会广场安居型商品房启动申购，总房源为1850套，项目配售均价为27925元/平米。

相比于深圳动辄6、7万的二手房均价，安居型商品房的价格可谓令人心动不已。

2019年，深圳曾召开有关公共住房专题会议，明确了“位于原特区内的公共住房项目毛坯房最高售价低于5万/平方米、位于原特区外的公共住房项目售价低至2万-3万/平方米左右，均远低于同类地区商品房售价。”

近日，深圳住建局局长张学凡在一次公开讲话中称，“新加坡是学习榜样，未来要让深圳60%的市民，住在政府提供的租赁或出售的住房中。”

未来，如果如深圳政府所设想和规划，更大的市民群体可以享受到各类保障性质的住房，高房价的困扰将很大程度迎刃而解。但对于土地资源相对匮乏的深圳而言，增加供应将是一个长期性的难题。

安居商品房供应量有待增加

在深圳，根据相关政策文件，保障性住房分为几个主要的类别，其中，公租房主要面向中等偏下以及低收入家庭供应，人才住房面向的群体相对高端，安居型商品房则更倾向于保障“中间阶层”。

某种意义上，毕业工作了一定年头的大学生、公司白领等群体正是属于这样的“中间阶层”——他们并非少数的尖端人才，也并不属于中等偏下及低收入阶层，但在深圳的高房价面前，也往往面对着商品房“望洋兴叹”。

第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿曾对21世纪经济报道记者表示，大学毕业生在工作几年后，收入越来越高，还是愿意买房，政策要给这部分人希望。

早在2018年6月，深圳明确了2018年至2035年的住房发展目标，计划未来18年内提供170万套住房，并将人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2：2：2：4。这相当于，深圳每年提供近2万套安居房，约为每年商品房供应量的一半。

但到目前为止，深圳的供应远没达到这一目标。数据显示，2018年，深圳市供应人才住房和保障性住房46346套，其中，安居型商品房4991套。

根据深圳住建局今年4月发布的《住房发展2020年度实施计划》，2020年计划基本建成(含竣工)安居工程项目2.28万套，其中：公共租赁住房约1.21万套，安居型商品房0.22万套，人才住房0.47万套，产业配套宿舍0.22万套，其他(拆迁安置房)0.16万套。计划供应安居工程4万套。

不难看出，目前安居型商品房在整体安居工程项目中的占比非常低。有参与轮候的深圳市民表示，安居型商品房轮候三到五年都很正常，如果想轮候到地段比较理想的，更是难上加难。

2019年，深圳住建局曾在一份文件中对安居型商品房的供应情况作了说明：由于项目从开工建设到竣工交付需要一定周期，所以短时间内未形成大规模供应。目前，安居型商品房供应较少，但全市正在努力突破土地瓶颈，提高安居型商品房用地比例，预计在2021年之后形成有效供应。

优先向人才供应

根据上述立新领寓、凤凰领寓安居型商品房的申购通告，配售对象包括深圳市安居型商品房在册轮候人以及符合条件的领军人才。

从选房排位来看，第一序位为深圳市领军人才认购家庭，第二序位为按深圳市安居型商品房轮候册排位确定的入围认购家庭，第三序位为按深圳市安居型商品房轮候册排位确定的候补入围认购家庭，第四序位为按深圳市安居型商品房轮候册排位确定的递补认购家庭。

这也意味着，领军人才家庭的选房排位排在本次认购的所有轮候家庭之前。

深圳一所高校的博士后向21世纪经济报道记者介绍，按照他所在区的相关规定，博士后需要缴纳半年社保，确认为区级人才后，可以申请人才房，但是人才房是租赁的形式，首次可以租5年，5年后达到相应的贡献再续租5年。

他继而介绍，如果希望购买保障性住房，一般需要进入到安居型商品房的轮候通道。在深圳，博士后出站留(来)深从事科研工作满3年，才算得上是“后备级人才”，如果要达到更高级别的“顶军人才”认定标准，门槛非常高。

在他看来，在深圳的高房价面前，围绕着住房问题制定人才政策，这对于吸引人才非常有必要。但在深圳当前的保障性住房体系中，最重要的仍然是增加供应。

从长远的官方规划来看，从2018年到2035年，深圳将新增建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

但深圳目前的基本面是，2019年全市常住人口的住房自有率为34%，即约1/3的常住人口居住在自有住房中。

并且，深圳的住房需求并不是完全封闭的，随着近年来大量人口的持续流入，政策性住房的建设力度能否赶得上人口的增加速度，这成为深圳能否学习新加坡模式的挑战之一。

美联物业全国研究中心总监何倩茹向21世纪经济报道记者分析，理想的房地产格局是“高端有市场，中端有支持，低端有保障”，这也正是深圳政府努力的方向，但因为供不应求的局面将长期存在，这个理想格局短期内还很难实现。