来源：《投资者网》

9月1日，当代置业(中国)有限公司(下称“当代置业”，01107.HK)发布公告称，增发两笔规模合计共1亿美元的高息票据，市场反应热烈，绿色优先票据录得超20倍认购。

事实上，更令市场关注的是，今年以来，当代置业已经不止一次高息发债。根据公司9月11日发布的半年报数据来看，合约销售额呈现下滑趋势，拿地速度有所放缓，整体盈利能力亦出现下滑。

基于此，《投资者网》就公司高息发债及经营战略等问题，联系当代置业投资者关系部门工作人员，对方表示，“会安排相关人员予以回复”，但其并未作出任何回应。

当代置业成立于2000年，总部位于北京，2013年在香港上市。作为一家主打“绿色科技”概念的产业家园运营商，目前，下设20余个公司，重点深耕京津冀、长三角、珠三角、长江中游和成渝五大城市群。

疫情冲击下发展放缓

8月17日，当代置业公告称，2020年上半年，该集团实现营业收入约87.10亿元，同比增长24.0%；毛利约21.21亿元，同比增长14.0%，对应的毛利率约为24.4%；净利润为5.56亿元，同比增长4.8%；归母净利润约3.98亿元，同比减少13.3%。

从表面上看，当代置业上半年表现尚佳，毛利率、净利润等都有所增长。但结合往年数据分析，其盈利能力已经呈现下滑趋势。上半年，公司毛利率为24.35%，2019年同期为26.48%，同比下滑2.13个百分点；净利润率为6.38%，较2019年同期的7.55%下滑1.17个百分点。

受新冠疫情影响，公司决定将今年500亿元销售目标下调16%至420亿元的当代置业，上半年的合约销售额同比下滑14.8%至142.1亿元，且同期公司的目标完成率仅33.83%，前8个月合约销售额约223.61亿元，目标完成率刚过半。

由于上半年销售情况未达预期，企业现金流受到相应的影响，当代置业的拿地速度也有所放缓。同期，当代置业仅获取8个项目，新增计容建筑面积120.5万平方米，新增货值约109.4亿元，分布在重庆、河南、湖北、湖南、江西、陕西等地。

而在过去一年，当代置业的拿地态度就较为积极。年报显示，2019年公司在合肥、天津、青岛、西安等城拿了23个新项目，新增计容建筑面积约474.5万平方米，新增土地货值434亿元，通过招拍挂、并购、一二级联动及产业协同等方式确权土地货值1500亿元。

偿债压力下频发高息债

在上半年销售业绩不佳的情况下，当代置业还面临较大的债务压力。截至今年6月底，其债务总额达到215.54亿元，较去年底的184.96亿元增长了16.5%，其中，银行及其他借款137.12亿元，优先票据67.76亿元，公司债券10.65亿元。

当代置业的现金流也不甚理想。同期，公司账面银行结余及现金(包括受限制现金)约为116.98亿元，扣除受限制资金后为78.41亿元，而一年内到期的优先票据、银行及其他借贷、公司债券三项合计便高达77.98亿元，而如果包含应付账款、应付工资、应付福利费、应付股利、应交税金等需要在短时间内清偿的各种短期款项，公司账面现金显然不足以覆盖短债，这意味着公司仍面临较大的短期偿债压力。

为缓解债务压力，当代置业选择通过高息发债的方式来筹集资金。2019年，其发行的一笔票面利率高达15.5%的美元绿色优先票据，创造了房企高息发债之最；2020年，高息发债的动作仍在持续，3月4日，其发行了2024年到期的1.5亿美元绿色优先票据，利率高达11.95%；时隔四个月后，又发行了2022年到期的2.5亿美元11.5厘绿色优先票据。

当代置业9月1日称，欲再发两笔高息债券，分别为2022年到期、5000万美元11.5厘绿色优先票据及2024年到期、5000万美元11.95厘绿色优先票据，对于发债用途，当代置业表示，“用于公司若干现有债务再融资。”即借新债偿旧债。

对于当代置业偏高的融资成本，公司执行董事兼总裁张鹏并不忌讳。在今年4月张鹏曾公开表示：“客观地看，公司2019年的融资成本确实有所上升，但主要是由于境外发债市场的波动。不过，当代随后进行了一系列的境外债券管理方案，目前看效果还是很显著的，我们今年新发行的境外债券不仅是在成本上还是在期限上都有所改善。”

但受到高成本的海外绿色优先票据的影响，这两年，当代置业加权平均借贷利率一直呈上升趋势，2018年为8.2%， 2019年为9.9%，今年上半年达到9.97%。融资成本的不断增加，使得该公司的净负债率由2019年底的82.7%上升至107.3%。

中原地产分析师卢文曦对《投资者网》称，“短期债务对现金流会造成较大的影响。同时，公司通过高杠杆换来的企业发展，付出的代价却是不断攀升的债务，因此，未来，企业只有加大销售力度，增加收入才能缓解高杠杆带来的负面影响。”

强敌环伺下如何“站稳脚跟”

当代置业是中国最早从事绿色科技地产的企业。张鹏曾公开表示，“当代置业近年来在绿色住区方面做了大量的商业实践，目前全国有40个绿色住区，当代占了26个。”显然，当代置业将绿色、健康作为公司的核心竞争力，绿色开发将成为企业的主流理念。

虽然当代置业的“绿色”发展概念在房企中具备差异化，但绿色科技建筑成本相较于其他建筑而言，一直相对较高，这意味着，公司只有取得较高的回报率才能够利于企业长期稳定的经营。但是从数据来看，当代置业在绿色住区方面并没有取得预期的成效。

以当代的绿色建筑的典范MOMA为例，2015年，张鹏在“中国绿色地产高峰论坛”表示，“当代置业合肥项目采用恒温、恒湿、恒氧等系统，高层住宅售价1.15万元/平方米，比普通项目每平方米平均溢价4000元。”

但如果将产品在异地“复制”，效果却并不及预期。以今年8月开盘的西安当代境MOMA为例，该楼盘均价为1.48万元/平方米，周边相似类型的楼盘也达到了同样的价格，甚至高出当代的售价。如中建锦绣天地均价1.55万元/平方米、海伦湾均价1.72万元/平方米，均高于当代的平均售价。

对此，卢文曦向《投资者网》表示：“当下业界对于绿色科技还没有明确的定义，是一个相对宽泛的概念。因此，造成价格上的差异可能存在以下两方面的原因。一是从建材到施工所使用的材料是否绿色环保，不同的公司存在差异。使用的原材料价格高低决定了产品的价格差异；二是存在品牌的溢价，不同的公司品牌溢价不一样，这也会造成价格的差异。”

在卢文曦看来，绿色房企这一概念在几年前就已经出现，以业内最早喊出绿色地产口号的朗诗地产为例，就目前情况而言还没有获得较大的发展，未来还有一段很长的路要走。一方面，绿色概念是未来发展趋势，但当下人们的消费意识尚未达到，走上绿色发展道路需要高昂的成本；另一方面，在目前调控趋严、对价格比较敏感的时期里，消费者是否愿意为产品付出更多的代价，还有待时间的考验。”

虽然当代置业是较早从事绿色科技的企业，但是后来者居上，伴随着国内许多龙头的房企也纷纷加入了这一行列，当代置业亦面临着较大的竞争压力。以中海地产、首开地产、中国金茂为例，在行业内的各大排名上均位居前列。

无论是增量住宅布局，还是标榜的绿色科技，当代置业当下的经营与竞争格局都压力颇大。未来，公司如何提升绿色科技产品品牌溢价、企业自身的盈利能力以及如何在绿色赛道上“站稳脚跟”实现高质量发展，成了摆在公司眼前一道亟需解决的难题。