来源：时代周报 作者：杨静

“三道红线”满月：房企急降杠杆 债转股成趋势

重点房地产企业资金监测和融资管理规则(以下简称“新规”)，让房企不得不降杠杆。

9月25日，万科(000002.SZ)董事会主席郁亮在媒体交流会上对新规表达了看法：“房企都站在同一起跑线，之前的优势都归零。”

8月20日，万科和其余11家房企参与了住建部和央行在北京召开的座谈会。

时代周报记者多方了解，在这场座谈会之后，新规在今年9月已先从这12家房企试点。

监管层给予约3年时间，12家试点房企要完成降负债的目标，还要每月上报整体负债情况。

据房企人士透露，新规涉及的内容不仅是盛传的“三条红线”，除了要求剔除预收款后的资产负债率不得高于70%、净负债率不得高于100%、现金短债比不小于1倍之外，还要上交表内外融资、权益口径销售金额等。

9月14日，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜表示，重点房地产企业的资金监测和融资管理规则前后酝酿了将近两年时间。下一步，将会同住建部以及其他的相关管理部门，跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

与新规赛跑

30天内，房企债券融资规模明显收缩。

贝壳研究院数据显示，按发行日期来看，8月20日—9月20日房企境内外融资规模约992.7亿元，比前一个月同期减少24.6%，规模收缩约1/4。

另据中信证券研报显示，尽管8月30个大中城市的商品房成交量维持在相对高位，但从100个大中城市的土地成交数据看，土地成交明显遇冷，截至8月末，已明显低于2019年同期水平。

新规也给了试点外房企融资窗口期，但利率较高。

比如，鑫苑置业在9月21日的1笔3亿美元票据，利率14.5%；当代置业9月1日2笔1亿美元票据利率最高为11.95%；同样汇景控股增发的2500万美元票据利率达到12.5%。

9月25日，某中等规模房企财务人士对时代周报记者表示，随着新规的逐步推行，资金以后会流向更为稳健更为健康的房企，而负债高、杠杆高的房企融资会受到限制，这也是部分房企目前抢在窗口期发债置换债务的原因。

“三条红线会是长期趋势。”9月25日，三盛集团总裁冯劲义向时代周报记者表示，公司会抓住窗口期尽快融资引进战略合作，但不会盲从规模，也不会对房地产融资和调控的放松抱任何幻想。

事实上，近期多家房企用引入战略投资者、上市拆分、出售资产等方式来降杠杆。

9月，新规试点的房企中，中海地产、华侨城就宣布转让项目公司的股权或债权。

国泰君安证券研报表示，及时出售低效股权、剥离不良资产，可助力房企回笼资金、实现业务转型。

国泰君安表示，尤其是经营不善或处于亏损状态的项目，对市场而言可能恰恰是投资机遇，存在逆转为优质资产的潜力。

9月28日，某房企融资部负责人对时代周报记者判断，融资成本较高的房企，未来可能面临成本增加的问题，所以降杠杆仍会是眼下的首要工作，“多卖房，少拿地，放慢速度。”

全口径统计负债

近日，多家新规试点房企相关人士对时代周报记者表示，监管层8月20日在会上释放了要建立房企全口径融资体系的要求，目的就是为全方位了解房企负债情况，并以此客观设定降负债的要求。

近期多位房企人士告诉时代周报记者，目前得到的消息是，新规主要针对12家房企进行试点，明年将会逐步覆盖更多房企，但短期内不会推广到全行业。

“以往监管层多数是对表内融资、信贷等对房企采取一定手段，但房企表外的隐形债务还有很多。”某房企人士对时代周报记者表示，有些房企把永续债计入权益，粉饰净负债率指标，而按照全口径来统计融资就会比较真实客观。

按该人士介绍，常见的表外融资有非并表项目，体现在报表中是计入长期股权投资；计入其他流动负债中的短融、超短融等一年内到期的债券等；还有永续债、优先股、ABS等。

各家房企的真实负债情况将按照踩线条数不同，被分为“红、橙、黄、绿”四档进行管理。

与万科一起作为首批试点的房企有中国恒大(03333.HK)、碧桂园(02007.HK)、融创中国(01918.HK)、绿地控股(600606.SH)、新城控股(601155.SH)、保利地产(600048.SH)、中海地产(00688.HK)、华润置地(01109.HK)、中梁控股(02772.HK)、阳光城(000671.SZ)和华侨城(000069.SZ)。

按照华创证券以及申万宏源研究等机构整理的数据，恒大、融创、绿地处红色档；阳光城、中梁控股处橙色档；碧桂园、万科、新城控股处黄色档；华侨城、中海、保利、华润并未踩线处于绿色档。

每降一档，企业有息负债规模增速阈值的上限增长5%，即橙色档、黄色档和绿色档的有息负债增速分别不超过5%、10%、15%。

时代周报记者了解到，对于目前处在红色档房企，监管部门要求其每年要实现降档。

近日，多位与会房企相关人士也对时代周报记者透露，会按照要求将真实的规模上报以换取更大的降负债空间。

“监管层态度比较坚决。”一位千亿级房企人士向时代周报记者透露，有试点房企希望将地产以外多元化业务部分的负债，从有息负债管理中剔除，但监管部门的反馈是“遵循会计准则”。

债转股成趋势

种种迹象表明，房企融资将向债务转股权的方向发展。

冯劲义对时代周报记者表示，“三道红线”可以从债权和股权角度理解，新规希望房企少借债、增加股东权益。

“监管是穿透式的，无论房企做多少层架构或者明股实债的方式借债，都会被识别。”郁亮认为，房企要进行实打实调整，万科正在加强财经纪律方面的管理，包括财务纪律和投资纪律等。

9月25日，中信资本某不具名执行董事对时代周报记者称，新规是为了避免房企负债过度增长，因此传统的非标债权融资将迎来重大挑战。债权投资一般1―2年就要退出，但是股权投资的周期更长，未来趋势就是拥抱真股权投资。

国泰君安证券研报表示，股权融资不会带来有息负债的增加，同时增厚权益，对企业负债水平的改善显著。

9月18日，国安信银投资合伙人马宁在某论坛上指出，房企拓宽股权融资模式是根本性解决房地产融资结构的措施。

在马宁看来，房企股权融资拓新方向一是REITs(房地产投资信托基金)；二是过去的房地产股权信托转向优先结构信托和可转股信托；三是房地产私募股权基金。

“不过债转股的融资趋势，也需要过渡期。”上述中信资本执行董事表示。