来源：国际金融报 作者：孙婉秋

9月29日晚间，恒大物业在港交所提交招股书。在物业上市这件事上，一如既往的恒大速度。

4天前，恒大公告称，分拆物业管理业务上市已获港交所批准，将在短期内向联交所递交正式上市申请，彼时距离其宣布考虑分拆物业上市不足2个月。

2个月里，恒大物业动作不断。

首先是8月中旬，恒大物业引来14家战投驰援，豪华援军阵容里不乏众多旧识，其中华人置业执行董事陈凯韵投资45亿港元，持股比例5.373%；云峰基金认购15亿港元，持股比例1.791%；腾讯认购12亿港元，持股比例1.433%；集团副主席、总裁夏海钧认购5.5亿港元，持股0.657%；周大福创始人郑家纯家族认购5亿港元，持股比例0.597%。

随后8月底中期业绩会上，夏海钧透露上市进展称，“正在跟香港证监会，港交所积极沟通，希望在不远的将来能够实现物业的上市，力争今年完成。”

在管面积2.5万亿平方米，合同1.5亿平方，让夏海钧自信“恒大物业应该是中国最大的物业公司之一”。

而今随着招股书的公开，这家夏海钧口中“国内最大物业公司之一”真实运营数据也摆在的公众眼前。

在招股书中，恒大物业用第三方的数据率先介绍了下自己的行业地位：以项目所覆盖城市数据计，排名行业第二；以总收入、总毛利及总净利润计算，排名行业第三；签约面积排名第三，在管面积位居第四。

公告显示，2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六个月，恒大物业的收入分别为43.99亿元、59.03亿元、73.32亿元及45.63亿元。

具体来看，其收入主要来源于物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三部分。按比例来看，物业管理服务是最大贡献者，且占比呈现上升趋势。2017年、2018年、2019年及2020年上半年，物业管理服务收入分别为25.38亿元、34.65亿元、46.12亿元和28.24亿元，占总收入比例依次为56.7%、58.7%、62.9%和61.9%。

招股书显示，恒大物业当前业务对母公司的依赖性较强。虽然近年来其第三方物业来源在增加，但2017年、2018年、2019年及2020年上半年，不算合营及联营公司，来自恒大集团的收入占比始终位于98%以上的高位。

报告期内，恒大物业的毛利率分别为9.8%、12.2%、23.9%和38.1%，增速明显。对应的净利润分别为1.06亿元、2.39亿元、9.30亿元及11.47亿元。

冲击上市的日子里，恒大正在通过收并购迅速增大体量。招股书透露，9月4日至9月10日，6天时间里恒大物业收购了5家区域物管公司，近乎一天一家的速度，合计金额1.187亿元，上述5家物管公司将为恒大带来772万平方米的在管面积。

截至2020年6月30日，恒大物业已订约为1354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务及／或社区增值服务，覆盖22个省、五个自治区、四个直辖市及香港逾280个城市，总在管面积约为2.54亿平方米，总签约面积为5.13亿平方米，服务近200万个家庭。

此前有消息称，在引入战投之后，恒大物业的估值达110亿美元。夏海钧曾在半年报业绩会上称，分拆物业上市将为恒大降低净负债率19个百分点。

8月初，融创物业已交表，《国际金融报》记者获悉融创物业大概率将在今年11月敲钟登陆联交所。因此，此番恒大交表后，加之已经上市的碧桂园服务和保利物业，5强房企中已有4家齐聚港股。

独自缺席的万科物业似乎并不着急，管理层多次重申暂无上市计划。去年12月，万科董事长郁亮曾公开表示，要刻意让万科物业与资本市场保持距离，因为“怕资本市场把我们引导坏了”。在他看来，上市需要等到万科物业具备千亿级的市值后才会考虑。

今年以来，即便融创、恒大等此前无意分拆物业上市的“巨无霸”们开始突袭搅局，万科依旧保持“淡定”，万科物业CEO朱保全说：“华为还没上市，我们不着急。”虽然总裁祝九胜知晓上市后的意义，“只有登陆资本市场，全球最聪明的投资人和中介才会促使它进一步更好发展”，但他依然强调“物业上市还没有时间表”。