来源：投资时报 作者：吕贡

2020年上半年，禹洲集团实现净利润15.51亿元，较上年同期缩水超3亿元；同期其归母净利润仅有10.19亿元，同比降幅达37.81%

近年来，分拆物业公司上市似乎成为众多房企寻求业绩增长点的经营策略之一。截至目前，兴业物联(9916.HK)、烨星集团(1941.HK)等物业公司已成功登陆香港交易所；卓越集团、朗诗绿色集团(0106.HK)、绿城中国(3900.HK)等房企也纷纷计划分拆旗下物业公司上市。

《投资时报》研究员注意到，老牌房企禹洲集团控股有限公司(下称禹洲集团，1628.HK)也发布公告称，拟拆分禹洲物业管理服务及商业运营服务于港交所独立上市。并称，未来物管公司将不会放在禹洲集团下面。

归母净利降幅近四成

禹洲集团是一家集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理、金融、贸易为一体的多元化综合性集团。2009年11月，禹洲集团地产板块禹洲地产在香港联交所成功上市。

2016年，禹洲集团总部搬迁到上海，并于两年后(2019年)全面启动了“千亿征程，全国深耕”的战略方针，向千亿房企的目标迈进。

作为中国最老牌的房企之一，禹洲集团的业绩基本处于稳健态势。2019年该公司销售额和年度利润均创下历史新高，分别高至751.15亿元和39.67亿元。

然而，禹洲集团业绩逐年稳增的态势却止步于2020年。据禹州集团2020年上半年业绩数据显示，虽然禹洲集团今年上半年实现营业收入140.07亿元，较上一年同期增长20.36%。但该公司整体业绩却出现了增收利反减的情况，且利润下滑的幅度较大。

首先是禹洲集团的净利润及归属于母公司股东的净利润(下称归母净利润)出现双降。2020年上半年该公司仅实现净利润15.51亿元，较上年同期缩水超3亿元；同期其归母净利润仅有10.19亿元，同比降幅达37.81%。

值得关注的是，《投资时报》研究员梳理禹洲集团2017年上半年—2019年上半年的半年报数据发现，该公司期间净利润分别为7.58亿元、13.91亿元和19.07亿元，归母净利润分别为7.86亿元、13.30亿元和16.39亿元。可见，禹洲集团今年上半年的归母净利润甚至不及2018年上半年数据。

与此同时，禹洲集团毛利率和净利率也出现下滑。据半年报数据显示，2020年上半年虽然该公司的毛利润较去年同期有所上升，但毛利率却同比下滑3.7个百分点，仅有23.29%。而该公司同期的净利率更是因本就缩水的净利润，而同比下滑5.32个百分点，低至11.07%。

对于今年上半年业绩增收而利突然骤减的情况，《投资时报》研究员电邮沟通提纲至禹洲集团询问原因，截至发稿尚未得到回复。

禹洲集团2018年上半年—2020年上半年营业收入及归母净利润增速情况

数据来源：公司半年报

年度融资成本达7.12%

在收入增加的情况下，导致利润率出现下滑的原因是多方面的。有业内人士分析认为，禹洲集团增收不增利的原因除去受疫情影响的公允价值变动外，或包括融资成本的增加以及近年来“合作”增多的影响。

先看融资成本。据半年报数据披露，今年上半年禹洲集团融资成本数值继2019年上半年有所下滑后，再度回升31.17%至11.80亿元。这或与2019年禹洲集团多次发行美元债，拟定资金用途多为现有债务再融资有关。据悉，2019年禹洲集团的平均融资成本达7.12%。而据克而瑞统计数据显示，2019年房企新增融资成本为7.07%，相对而言，2019年禹洲地产融资成本处于行业以上水平。

再看近年来“合作”对禹洲集团的影响。加大合作是近年来房企冲击规模的一条捷径，但需要注意的是，在通过少量资金撬动更大规模的同时，也容易造成房企规模与利润增长的不匹配。

据了解，2020年上半年禹洲集团合营公司及联营公司的投资未能贡献利润，反而亏损1.78亿元，而2019年同期该数值为盈利2.39亿元。此外，合作项目中其他股东分走的利润比去年同期增加了2.63亿元至5.31亿元，同样对该公司归母净利润的表现造成巨大干扰。

与此同时，这一影响也作用到销售数据上。2017年—2019年，禹洲集团的权益收入比重呈现出快速走低的趋势。2019年，该公司的销售权益占比降到了60%左右。然而在此之前，其销售权益比基本维持90%以上。

对此，禹洲集团方面曾表示，未来将大幅提升投资自有，尽可能独立拿地、不增加合作项目，以争取将销售权益回升至70%、80%的水平。其董事局主席林龙安也做出表态，“禹洲拿地的准则是以利润为导向，会加大收购、并购及产业拿地，确保利润率的实现。”

半年目标完成率不及45%

此外，据半年报数据显示，虽然禹洲集团今年上半年实现了合约销售额428.51亿元，在年初疫情的冲击下，同比增幅仍高至50.49%，且较上一年的同比增速再度增长了18.09个百分点。但距离该公司之前立下的“三年千亿”目标，其今年上半年完成率不及45%，仅完成了42.85%。这就意味着禹洲集团今年下半年的任务指标依然高达571.49亿元。

另据数据显示,今年9月初，禹洲集团公布了截至2020年8月末未经审核的营运数据，公告显示，该公司今年前8个月的销售额达654.06亿元，两个月实现200多亿元的销售额，完成了千亿销售目标额的65.40%。