来源：北京时间财经 作者：武竹一

盈利能力持续下滑。

10月12日，四川头部房企领地控股集团有限公司(下称“领地控股”)向港交所提交更新后的招股书文件。3天前，领地控股于今年4月提交的首份招股书显示为“失效”。这意味着，在首次赴港上市受挫后，领地控股迅速再次启动了IPO程序。

资料显示，领地控股最早成立于1999年4月，2006年总部从四川乐山迁至成都，同年开启全国化拓展业务。从招股书来看，截至2020年7月31日，领地控股共有房地产项目104个，集中在四川省内的共有68个，存在业务高度依赖四川省房地产市场风险。

与多数房企一样，领地控股对规模的诉求也较为强烈。除曾在2019年提出于2020年至2021年实现千亿战略外，更新的招股书中，领地集团超过20次提到“扩张”一词。

扩张背后，领地控股净资产负债比率不断攀升，已超过“三道红线”标准。2017年至2020年5月末，分别为60%、110%、140%、150%。对此，领地控股解释称，“主要为应对业务扩张引起的融资需求”。2019年全国百强房企资产负债率均值为78.7%，领地集团负债率也已远高于同行。

此外，今年前5个月，领地控股完成收益额30.28亿元，相比2019年同期的10.78亿元，增长近2倍。但另一方面，公司于2017年、2018年、2019年与2020年前5个月，净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%及5.5%，总资产回报率则分别为4.0%、1.8%、1.6%及0.8%。收益增长背景下，净利率与资产回报率却在持续下滑。

从第三方机构披露的数据来看，领地集团距离千亿规模仍有较大距离。克而瑞数据显示，2017年至2019年，领地控股全口径销售额分别151亿、235亿、247亿。在2019年4月品牌发布会上，领地集团宣布将在2020-2021年实现千亿的战略目标。另据观点指数数据统计，今年1-9月领地控股累计销售为248.5亿元。

“如果上市失效或失败，说明领地控股经营战略还需调整，尤其是企业土地项目和房屋项目的结构，以及后续盈利方面展望等。虽然这两年领地一直在扩张，但不排除财务角度的企业经营并不扎实，包括净利率等下降，说明土地投资成本偏高，以及从目前三道红线政策内容看，其净资产负债率数据也是偏高的。”知名地产分析师严跃进对时间财经表示。此外，他还提到，领地控股的千亿目标过高，同时上市面临压力，这或许会拖累企业后续精力。

针对上述问题，时间财经致电、致函领地控股方面，截至发稿，未获回复。

盈利能力持续下滑

二次更新后的招股书，披露出领地控股今年前5个月的经营数据。2020年前5月，领地控股收入30.28亿元，净利润1.66亿元，毛利为32.2%。此外，至2020年5月底，领地控股经营活动所得现金流量净额为3.73亿元，这也是其近年来其经营现金流首次回正。

而在2017年至2019年前三个年度，领地控股分别实现收入53.38亿元、45.13亿元及75.68亿元，同期，毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%。无论从毛利率还是收入方面，领地控股更新后的今年前5月业绩都有明显改善。

但从盈利状况来看，2017年至2020年前5个月，领地控股的净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%及5.5%，也就是说，今年前5个月净利率已下降至约为去年一半水平。参照亿翰智库数据，2019年中国房企平均净利润率由2018年的16.73%降至16.39%，2019年，领地控股的净利率仅为行业均值的一半。

同比来看，领地控股今年前五个月收益为30.28亿元，相比2019年同期的10.78亿元，也出现翻倍增长。收益增长背后仍然是快速扩张的布局，从两份招股书来看，2017年至2020年8月末，领地控股开发中物业规模由2017年的63.16亿元大幅增加至2018年的169.86亿元，再增加至2020年8月末的336.47亿元，三年多时间里，领地开发中物业规模扩大5.33倍。

此外，2020年2月29日至2020年7月31日，领地控股5个月内总土储增长300余万方。不过，从已竣工待售物业来看，领地控股2020年8月末和2018年末的几乎为同一水平，2020年8月末，该值为16.76亿元。

“类似情况不完全和销售有关，有时如果拿地规模大，即便是销售速度加快，最后也会导致相关待售物业有所增长，或不会减少。当然，从企业角度看，积极减少此类待售物业，加快去库存非常关键”，严跃进对时间财经表示。

净负债率150%

与众多近年来通过杠杆扩张的区域性房企类似，高速扩张下的领地控股也面临高负债问题。数据显示，领地控股净负债率由2017年的60%上升至2020年5月末的150%，2017年至2019年，公司未偿还银行及其他借款(包括信托及其他融资)总额分别约为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元，三年时间增长超3倍。截至2020年5月31日，该公司流动负债总额则由2019年底的292.81亿元增至约331.87亿元。

2020年8月下旬，住房城乡建设部、人民银行明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，被业内称为“三道红线”。“三道红线”包括：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。该政策将于2021年1月1日起全行业全面推行。

除净负债率跨越“红线”外，领地控股的融资成本也不断上涨，其中，银行及其它借款利息增加明显。2017年至2019年，公司未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%。对此，领地在招股书中表示：“融资成本增加将对我们的盈利能力及经营业绩有不利影响。”

值得注意的是，高利率的信托借款占到领地控股借款比例的一半。截至2019年末，领地控股共26笔信托融资借款，借款本金余额约59.89亿元，占2019年借款总额117.55亿元的50.95%。而这其中，4笔信托票面利率低于10%，其他多数位于12%至14%之间。2020年5月31日末，领地控股仍有20项信托及其它融资安排，本金及结余共计62.46亿元。在第三方借款上，领地控股提取利率也一度高达13%。

“信托融资虽在资金获取和还款方面比较灵活，但利率高于银行借款，会蚕食企业盈利空间，还会产生包括质押等风险。另外，信托借款也正面临收紧和管控的局面。”严跃进表示。

招股书显示，领地控股银行及其他借款利息由2018年的6.69亿元增长一倍多后至2019年的14.45亿元，而今年前5个月，领地控股银行及其他借款利息再支出7.09亿元，同比增长61.48%。

2018年10月，为筹集广东惠州地王项目资金，领地控股曾向中诚信托抵押54.42%的土地股权，并质押项目公司100%股权，融资成本达到13%至18%。高杠杆下，领地控股在招股书中直言，“我们未必有充足的融资为物业项目投资，且未必能按有利的条款或根本不能获得资金来源。”

图源：领地控股招股书

欠缴4100万社保和公积金

不容忽视的是，高速扩张背后，领地控股近来还出现大量关于房屋质量问题的投诉。人民网《领导留言板》显示，领地集团旗下多个项目因房屋质量问题，涉嫌虚假宣传等遭到业主维权投诉，涉及成都新津区领地天府兰台、乐山市领地天屿楼盘、眉山领地凯旋府等。

2020年8月3日，有网友发布关于领地天府兰台一期相关投诉。投诉信息显示，前期由于开发商未合理安排施工，造成进度滞后。2020年初开发商为赶工期，施工单位粗暴施工，导致目前出现一系列的安全和质量问题，众多业主因对房屋质量存在异议，拒绝收房并要求整改。同样在今年8月2日，也有网友投诉四川乐山市领地天屿楼盘，主要涉及宣传园林入户情况与合同不符、顶层出现多条裂口等质量问题。

另据红星新闻今年6月报道，西昌领地蘭台府业主投诉领地集团隐瞒业主进行维修，派工人打穿房屋楼板，致使楼板出现三个大洞，洞直径在0.4米至1米多不等，洞周围的砂浆极易掉落。在后续回应中，领地集团攀西区域相关负责人曾承认，该业主家楼板出现三个大洞是打穿楼板维修造成，并对没有第一时间告知涉事业主表示抱歉。此外，其还表示，水泥砂浆层硬度不够属于施工过程中的失误。

另外值得注意的是，根据招股书，领地控股若干附属公司并未按照相关法律及法规的规定，为部分雇员作出足够的社会保险及住房公积金供款。“我们估计于业绩纪录期间，我们须支付的欠缴社会保险及住房公积金供款总额约为人民币4110万元。”领地控股表示。

这带来的影响是，社会保险方面，领地控股可能被勒令支付拖欠的社会保险，并可能就拖欠未缴社会保险供款而支付逾期罚款，按每日0.05%利率徵收。若领地控股未能按地方社会保险机构规定，在指定期限内缴清，可能被处以最高达欠缴款项3倍金额的罚款。

住房公积金供款方面，根据法律法规，相关政府部门可能要求领地控股在指定期限内作出欠缴供款。倘若未能缴清，可能被法院发出强制缴纳付款的指令。“截至最后可行日期，我们未曾自相关部门接获有关指令或要求”，领地控股方面表示。