来源：时代周报 作者：胡天祥

10月20日，作为时代传媒2020中国地产时代百强榜的子榜，《2020中国商业地产20强》（以下简称“榜单”）重磅出炉。

该榜单以商业地产切入，通过对房企商业地产板块的品牌商场/综合体、品牌酒店、写字楼以及2020年上半年的商业营收进行综合评分排名。

榜单显示，截至报告期末，万达集团旗下的品牌商场（综合体）达336个，品牌酒店达82个，商业营收达172.75亿元，高居榜首。绿地控股与保利地产分列第二、第三名，其旗下品牌商场分别为96个、17个，写字楼分别为10个、110个，商业营收分别为26.1亿元、30.84亿元。

富力地产、红星美凯龙、中海地产、宝龙地产等企业均表现不俗，位列前十。其中红星美凯龙、华润置地、新城控股旗下品牌商场分别为87个、61个、69个，富力地产、宝龙地产、世茂集团旗下品牌酒店分别为90个、19个、27个，富力地产、中海地产、陆家嘴旗下写字楼分别为47个、80个、22个。

七成商企营收同比下滑

过去半年，由于新冠肺炎疫情的冲击，多家商业地产运营商都受到了不同程度的影响。

根据克而瑞统计的47家商业地产运营商财报显示，上述企业总运营收入达591.68亿元，同比下降12.93%。

从具体收入结构来看，酒店物业受到影响最大，同比下降了47%至73.86亿元；而以购物中心、写字楼为主体的租金收入无疑更加抗压，同比仅下降3%，至495.24亿元。

从不同体量的房企运营商来看，上半年运营收入规模在10亿元以上的17家企业，运营规模达到了478.97亿元，同比下降了约11%；而剩余30家企业的总运营收入则为112.72亿元，同比下滑约21%，增加了10个百分点。

可见，商业体量更大的房企运营商或在疫情中表现更好。

但值得注意的是，仍有14家房企运营收入同比为正增长，其中上半年突破10亿元的有5家，分别是龙湖、万科、新城、中海和宝龙；尤其是前三者的同比增速达到了20%以上。

以龙湖为例，今年上半年，龙湖商场录得收入超过26亿元，管理层对该业务充满信心，称每年收入将保持30%的增长速度，今年收入将达到60亿元。

“商业运营是龙湖未来非常可期待的增长力量，会为整个集团带来稳定的利润贡献。”今年中期业绩会上，龙湖管理层表示。

中海也不逞多让，作为中国内地最大单一业权写字楼及开发商，在商业地产方面，中海地产投资持有并已投入运营的商业物业总建筑面积450万平方米，可租面积320万平方米，包括45栋甲级写字楼、14家购物中心、12家星级酒店、2家长租公寓。

期内，其商业资产总营收为20.3亿元，实现增长1.1%。

数日前签约苏州高新区星韵宝龙广场的宝龙商业，同样表现不俗。

截至2020年6月30日，宝龙商业总收入为8.69亿元，同比增长16%，归属母公司股东利润为1.45亿元，同比增长66.4%；在管面积为698万平方米，物业管理面积为1165万平方米。

“我们今年定下一个很大的愿景，就是要通过20年努力成为全球前10的商业地产商。”宝龙商业管理层在今年中期业绩会上表示，未来5年第一是要保持行业前5的江湖地位。其次，要在长三角范围内开超过150个购物中心，自持超过100个，这是未来5年的一个重要指标。

业内呼吁REITs尽快落地

在新冠肺炎疫情背景下，商业地产企业资金缺口增大，“类REITs（房地产信托投资基金）”等资产证券化模式受到商业地产企业更多的关注。

今年5月，朗诗集团宣布，成功设立合作型长租公寓储架式REITs“平安汇通－平安不动产朗诗租赁住房2期资产支持专项计划”。基础资产方面，标的物业位于南京市雨花台区安德门大街38号的朗诗寓南京天隆寺地铁站店项目。

7月9日，招商财富―华泰―虹桥世界中心资产支持专项计划成功设立，总规模10.65亿元。

资料显示，“虹桥世界中心”坐落于上海虹桥商务区核心区，项目总体量约80万平方米，涵盖总部办公、铂瑞酒店和铂瑞公寓，以及约11.5万平方米一站式商业中心。

“我们希望REITs尽快在中国落地，分类分级分城市地展开。这次疫情是一个契机。”一家千亿级商企高管告诉时代周报记者。

据悉，REITs落地前，中国的商业地产大都依靠“借钱融资”的模式发展。

“在它融资的过程中，需要通过商场开业以后获取的经营性现金流，来覆盖融资成本，其实就是借债。既然是借债就要还利息，利息成本目前非常高。另外，商业地产目前的融资渠道单一，要么是银行借贷，要么通过‘明股实债’，这在一定程度上限制了企业的发展。”上述高管表示。

该高管认为，REITs一旦落地，公司就可以把持有的商业物业打包发行，公开向社会公众募集资金。融资渠道拓宽之后，企业的融资成本也会随之大幅降低。

“在具体推进过程中，一方面要借鉴国外市场的成熟经验，另一方面也要考虑国内市场的基础情况。”中国指数研究院相关报告也表示，资产证券化是大势所趋，REITs作为地产领域投融资工具之一，其以证券化方式盘活存量不动产，促进社会资本进入地产领域，对于商业地产企业的发展具有重要意义。