来源：第一财经 作者：孙梦凡 宋然

曾让无数地产人铩羽而归的北京楼市，正出现一些新变量。

第一财经记者了解到，从十一黄金周开始，北京部分项目给出8.5折优惠，且优惠一直在持续；而另一方面，一些纯商品住宅项目正以较高的价格给区域板块重新“定价”。价格之外，各项目销量也冷热不均。

从价格到销量，北京新房市场被“限竞房”和“纯商品住宅”分成了两个阵营。

二手房市场同样暗流涌动。贝壳研究院数据显示，2020年国庆假期期间，北京二手房市场量升价稳，日均成交量同比增长约80%。上述机构指出，“近年来改善型换房需求出现提升，带动二手房市场成交量同比走高。”

自“3·17新政”以来，北京楼市已在低温周期调整三年。如今，拐点出现了吗？

新房市场冷热不均

在北京新房市场，黄金周这波降价的急先锋是限竞房。在竞争激烈的亦庄新城板块，招商臻珑府的降价空间已超过50万元，绿地海珀云翡的特惠房源优惠力度甚至达到200万元，8.5折优惠更是席卷大部分限竞房产品。

而在纯商品住宅市场，一些典型项目的表现却与限竞房截然不同。颐和金茂府在开盘当日即成交202套房源，货值约50.6亿元；融创香山壹号院、北京金茂府都取得了不错的销售成绩。

价格“对立”之外，市场对两种住宅的认可程度也大相径庭。房山的旭辉城从入市以来就在折价销售，然而销售情况仍然堪忧。在北京，以亦庄新城、门头沟、顺义、青龙湖等为代表的几大板块，“滞销”现象同样非常严峻。

“原因在于这些板块的供应量过大，区域内供大于求的现象比较严重，供需失衡。”合硕机构首席分析师郭毅表示，另外，这些区域在地理位置上不算优越，从交通到配套均有不完善之处，对购房人的吸引力不大。

实际上，这种现象已持续两年有余。2019年下半年起，北京土地出让格局悄然发生变化，从过去的限竞房地块一统天下，逐步过渡到纯商品住宅地块占据核心，而这种改变正是造成目前局面的根本原因。

因此可以说，今年是北京商品住宅回归的元年。郭毅表示：“在热点片区，一些新建商品房在产品打造、建筑审美、空间尺度感和居室功能细节的打造和提升，均满足了追求高品质的终极改善家庭的需要，因此取得很好的销售业绩。”

目前，这些住宅项目以高出周边限竞房一两万元的价格上市，同时又取得比较好的销售业绩，给市场传递了不一样的价格预期，形成全新的价格标杆效应。郭毅认为，在这种背景下，整体片区价格看涨，将带动一部分限竞房的去化速度。

这是北京楼市“回暖”声音的由来。然而业内专家却认为，上述“回暖”带有一定假象，市场的本质仍然是稳定的。

贝壳研究院数据显示，北京新房市场2020年1~9月商品住宅累计供应面积525万平方米，同比上涨8.8%，累计成交面积475万平方米，同比下降4.9%；9月成交均价为46546元/平方米，同比下滑12%，长期来看，处于平稳波动区间。

有业内专家对第一财经表示，从整体来看，供过于求的局面没有发生改变，特别是北京土地供应量一直比较大；需求端也比较稳定，限购限贷严格执行，让一部分购房需求因为资格和资金问题无法很快释放。

因此，基于目前供过于求的状态，一些局部热点商品住宅项目只是设立了局部的价格标杆，并不能带动整体市场价格的上涨。

目前，北京市场格局鲜明：分化较严重，一部分热销项目树立了全新的价格标尺；而另一部分项目则因为地段、品质、区域竞争环境激烈等，整体定价水平保持在相对低位的状态。

郭毅认为，这种情况随着在售项目的去化可能会缓解，但是缓解周期比较长，因为这些片区整体库存压力比较大，因为片区内严重的库存压力，形成了下拉作用，冲抵了房价上行的片区。

未来，市场还会保持这种冷热交织状态，即典型个案的热销和整体市场面的走冷，典型片区房价走高和整体市场房价企稳下行。

二手房成交有望创新高

相较于新房市场的厮杀态势，下半年来，北京二手房市场正悄然回暖。

中介王琳明显感觉到了这波热度。10月5日那天，有客户联系约看房山区的一套别墅房源。这里距北京市中心70多公里，小区被湿地公园环绕，是名副其实的“远郊”，房源自5月份挂牌以来无人问津。

对突然而至的看房者，她感觉很惊喜。“这套下叠是小区总价最低的一套，业主着急出售，已经在考虑调低报价。目前小区共有25套二手房在售，报价从345万到900万元不等，暂时没有成交记录。”

王琳只是这波热浪的参与者之一。贝壳研究院数据显示，十一假期北京经纪人“总带看量”突破5万次，同比去年2.96万次增幅明显，高居全国之首。回龙观、望京、双井商圈带看热度最高，排名城市商圈TOP3。

早在年初时，市场还是另一番景象。今年一季度北京二手住宅网签量仅22231套，创2012年一季度以后的新低，王琳负责的商圈带看一度停止；再往前回溯，2019年市场同样低温前行，业主调价行为屡见不鲜。

但从二季度开始，北京二手住宅网签量翻倍反弹，环比增长132.6%。到三季度，网签量达49671套，环比二季度增长6.6%，同比增长33.84%。我爱我家研究院将当前市场表现总结为：“3·17新政”以来的最佳时刻。

“2017年‘3·17新政’后北京二手房量价大跌，市场降温极为明显，但在近三年时间里，今年二三季度的市场整体上与2018年同期不分伯仲，甚至略高一筹，热度在近三年里相对较高。”我爱我家研究院表示。

市场从冷到相对较热，中间发生了什么变化？在上述研究院看来，楼市此前虽受到冲击，但疫情过后会在累积需求的支撑下快速恢复。二季度市场成交暴增，在网签滞后性影响下甚至使三季度网签量还在继续上升。

郭毅则告诉记者，当下新房市场降价促销，带动了整体市场需求升温，部分购房人卖旧意愿在增加，市场活跃度明显提升。

另一方面，市场预期正逐步改善，一些新上市的商品房带来较高的房价标准，部分社区价格企稳升温，带动房东挂牌房源，并促进部分购房人抄底进场。供需两个层面共同挤压，带动二手房市场活跃度提升。

感受到市场热度变化，已有购房者蠢蠢欲动。“想要朝阳区成交价400万元以内的房子，租售比高的住宅，最好老小区顺便等拆迁，要装修差学区差的，纯投资。”10月20日，有购房者在某中介平台置业群中称。

值得注意的是，当下北京市场以刚需及改善客群为主，想靠短期赚差价及吃租金或许并非划算的“买卖”。有中介告诉记者，因租金收益不好，有业主打算卖掉望京一套房源，但在挂牌的这半个月来，已降价48万元。

我爱我家北京区域数据显示，三季度北京全市二手住宅成交均价为56028元/平方米，环比下跌1.90%，同比下跌0.86%，较历史最高点低出一成左右。“近三年季度均价基本在5.6万元上下波动，是历史上最为平稳的时刻。”

房天下(NYSE: SFUN)数据同样表明，10月份北京二手住宅价格下浮0.39%，稳定的价格反倒给刚需群体提供了上车好时机。

克而瑞预计，考虑到北京楼市走出疫情影响，单月二手住宅网签量连续5个月在1.6万套以上，再加上年底业绩冲刺，预计今年全市二手住宅成交套数有望突破16万大关，创“3·17新政”以来的新高。

不过郭毅认为，这波行情只是市场缓慢复苏中的小周期而已，目前北京新房市场还有6万多套库存，同时因新房市场供应量加大，二手房市场流通房源量持续增多，为整体市场库存上升、周转率下降和房价企稳形成了一个客观的市场环境。

贝壳研究院也表示，四季度二手房市场政策环境或进一步收紧，购房贷款利率触底后或随银行资金成本上升而小幅走高；年底市场季节性反弹力度不强，整个四季度成交预计继续回落，重点城市价格普遍走平。