近期，多家房企传出有关子公司分拆上市的消息，9月，建发国际宣布建发物业拟分拆上市，10月19日与20日合景悠活和世茂服务通过港交所聆讯后相继开始招股。业内人士表示，2020年可谓是物企的能力建设年，疫情给行业带来更多发展机会，众多物管企业充分证明了其在各业态管理服务及社会责任等多方面的价值。同时，物业管理服务领域在不断扩大，服务模式也在不断创新。从“社区内”到“社区外”，这几年，从有边界的社区拓展到无边际的社会治理，物业管理行业迈入了“大物业”时代。

物管板块市盈率

普遍高于地产母公司

自2014年6月彩生活作为“物业第一股”上市以来，物管行业不断发展，上市物企规模不断增加。今年房企旗下物企分拆上市相关的消息密集。目前，物业服务企业的管理方向已从住宅延伸至写字楼、商业、园区、医院等各类非住领域，物业服务企业自身的管理规模结构正在发生变化，而逐渐涉足城市服务等新兴领域，将会极大增加企业的管理体量。

克而瑞统计数据显示，前三季度，规模扩张仍然是物企发展的核心，从24家披露数据的上市物企来看，平均增速为33.58%，其中13家物企增速高于平均值。规模的增长带来业绩的上扬，但物企之间的分化日益明显。截至2020年6月底，30家上市物企合计在管面积达到26.54亿平方米，较2019年增加了3.66亿平方米。从营业收入来看，2020年上半年30家上市物企整体收入达到398.8亿元，平均营收为13.3亿元。碧桂园服务营收最高，为62.7亿元，全年业绩在上市企业中有望成为首家破百亿的物业公司。从30家物企整体表现来看，碧桂园服务、绿城服务等8家物企高于均值，11家物企营收在5亿元以下。

2020年，受新冠疫情的影响，虽然资本市场整体表现不尽如人意，但物管板块平均增幅却达到了37%。从市值方面看，截至2020年9月30日，30家上市物业市值总额4307亿元，从市盈率角度看，物业服务企业市盈率大多超过20倍，普遍高于地产母公司。

20多家房企子公司

分拆上市取得进展

值得关注的是，“上市”是今年物企资本市场的关键词，截至三季度末，上市物企已达30家，而据不完全统计，目前已有20多家房企子公司分拆上市取得进展，其中，8家成功登陆港股市场，1家即将挂牌，2家正在招股，11家递交招股书，3家已公告拟分拆上市。相较前两年，房企子公司资本化动作明显加速。2019年以来包括2020年新递表的物企，都将上市募资中的大部分比例用于收并购等方式实现战略扩张。结合已知部分企业的上市计划，四季度有望继续新增多家物业公司递表，全年上市企业数量或创新高。

今年涉及分拆的25家房企中，分拆物业管理板块的房企有22家，其余3家分拆上市的子公司主营业务分别涉及文旅、代建和园林与建筑装饰行业。业内人士表示，“融资新规”下，子公司分拆上市有助于缓解房企财务压力。监管部门调控房企有息负债的政策出台后，大多数房企必须调整债务结构。通过分拆上市，房企可以降低资产负债率，也可以出售子公司股权获得现金流入，而分拆子公司发展壮大后，母公司的估值也将有所提升，实现融资的良性循环。

事实上，目前行业仍处于向成熟阶段跨越的关键时期，整体市场和单个企业仍具有较大增量空间，高增长仍会持续，未来2~5年行业将快速裂变，行业已进入规模增长和品质提升的关键阶段。