秉承“住宅+商业”双轮驱动的发展战略，新城控股(601155.SH)在推动商业产品不断升级的同时，还在持续推动吾悦广场规模提升。截至10月25日，新城控股已经在全国布局144座吾悦广场，持续夯实“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区实施全国扩张”的战略布局。

安徽作为新城商业深耕的重点省份，目前公司已布局合肥、铜陵、蚌埠、安庆、淮南、阜阳、六安等多座城市，持续赋能城市幸福商业生活。其中，安庆吾悦广场作为新城布局安徽的首座商业项目，自2016年底开业以来，年销售额和租金收入均保持30%以上的平均增幅，也由此揭开新城商业深耕安徽的序幕。

在把握一二线城市合适机会的同时，新城积极拓展三四线城市商业市场。作为新城商业在三四线城市打造的代表性项目和商业样本，安庆吾悦广场的运营策略有什么独特之处？与一二线城市相比，新城在三四线城市的商业打法有何不同？安庆吾悦广场的成功或许可以提供背后的答案。

紧抓目标客户群 强化品牌调改与升级

作为新城控股布局安徽的首个大型城市综合体项目，安庆吾悦广场定位于集购物、休闲、娱乐、商务、办公、酒店、居住于一体的一站式商业城市综合体。自开业以来，经过三年多的匠心运营，吾悦广场已发展成为安庆最具人气、最具影响力的购物中心，目前零售额占全市3万平方米及以上商业体的五成以上。

丰富多样的品牌组合是安庆吾悦广场遥遥领先当地市场的重要原因之一。“安庆吾悦广场的主要客群是年轻的消费者，在明确目标客群的基础上，我们不断进行品牌引进以及调整。”安庆吾悦广场总经理张祎表示。

基于此，安庆吾悦广场重点引进以年轻时尚为主体、深受大众喜爱的知名品牌。截至今年8月底，安庆吾悦广场共有品牌商家225个，其中不乏HAZZYS、优衣库、星巴克、DAZZLE等深受年轻人喜爱的国际性潮流品牌。同时，在业态组合上，安庆吾悦广场涵盖百货、影院、精品超市、特色家庭餐饮及儿童乐园等多元业态，无论在业态定位、品牌组合还是精益运营等方面，始终在安庆市保持着“商业领头羊”的地位。

此外，针对不断变化的消费需求，安庆吾悦广场每年还坚持升级和调改。据悉，自开业以来安庆吾悦广场累计调整品牌近200个，今年下半年以来，商场继续加大调改力度，覆盖餐饮、零售、生活配套等全品类业态的品牌调整21个。

不仅聚焦品牌调改，安庆吾悦广场还加大投入力度对硬件设备进行改造升级。据悉，安庆吾悦广场升级室内母婴室、打造网红洗手间等系列硬件，并借助科技力量为商场赋能，上线无感停车系统等，持续通过精细化运营管理，完善消费体验，提升商业运营实力。

坚持首店战略 让国际标杆品牌“触手可及”

据悉，从2017年销售额4亿元到2018年接近5.2亿元，再到2019年销售超过7亿元，安庆吾悦广场平均年销售增长超过30%。此外，开业三年多以来，安庆吾悦广场的租金和管理费收入也始终保持着平均30%以上的增长率。

今年虽然受疫情影响，但安庆吾悦广场率先复苏、表现不俗，4月份开始销售就已恢复至往年同期水平，5月销售同比增长26%，往后每月均稳步提升。

“2020年安庆吾悦广场全年销售目标是8亿元，前8个月和去年相比还差5个点，主要是疫情原因导致今年1-3月商场销售基本停滞，预计全年销售增长10%-15%，下半年我们信心充足。”张祎表示。

业内人士指出，安庆吾悦广场领先市场的恢复速度，不仅是凭借其与安庆消费者长久以来的牢固链接，还得益于其“首店战略”的差异化优势加持。新型消费潮流引导下，传统商业布局逐渐被打破，“首店经济”成为消费热点，其价值也在行业内有目共睹。安庆吾悦广场紧跟消费潮流，一方面加大引进市场认可的大众品牌，另一方面推动三四线市场稀有的品牌首入安庆，通过“首店”所拥有的商业辨识度和场景表达力，提升城市消费活力、破解商业同质化的痛点。

据悉，2018年，吾悦广场为安庆市场首次引入独有标杆品牌41个，2019年引进48个标杆品牌，其中不乏星巴克、海底捞等首入安庆的“顶级流量”。在推动品牌集聚的同时，持续强化项目差异化竞争力。

事实上，以安庆吾悦广场稳定的客流为依托，首店经济也直接带动品牌以及商场销售额的提升。作为安徽区域吾悦广场首店，优衣库在2019年8月16日开业当天销售额即突破70万，在同时段全国开业的12家门店中排名第一；同样作为安庆首店，星巴克于2019年10月25日开业，开业当天销售额达到13.8万，刷新了安徽店开业业绩记录。良好的销售业绩也让市场及品牌商共同见证了吾悦广场的强大实力。

毋庸置疑的是，自带流量的各类“首店”为商场注入了新的活力，助推项目商业辨识度的不断提升；而安庆吾悦广场强大的运营实力和影响力也正转化为其对于“首店”的超强引力，项目理所当然成为各大商业品牌入驻安庆的首选。

一小时客户圈 全方位提升运营力

随着首店品牌聚集，安庆吾悦广场也正以时尚“首店”引领着安庆商业热潮的变迁和生活方式的升级。而这不仅让安庆吾悦广场站稳市场，更将其“首店磁场”的引力范围不断扩张。“事实上，除了市区的消费者，商场还凭借着多重优势吸引着县域的客户。我们自身在推广上也不局限于周边的三公里，汽车时代，顾客其实是围绕项目一小时车程范围内的，包括周边的池州市，周末开车过来，吃喝玩乐，在商场内可以呆一天。”张祎介绍说。

据悉，基于前期精准的客户定位，安庆吾悦广场针对市区和县域有着两套截然不同的推广策略。在市区，项目以市民熟悉的新媒体、网络推广为主，在县域，为契合当地习惯，以彩屏车、墙体广告等更为直接的曝光方式为主，加深大众对项目的认知。“一小时客户圈”也成为安庆吾悦广场保持客流稳定、销售持续增长的重要原因。

作为业内首个将“住宅+商业”提到同等地位的企业，强大的运营实力是新城控股保持商业核心竞争力的关键。在安庆吾悦广场，运营能力还体现在其独特的运营管理方式以及高效的人才策略。

据悉，安庆吾悦广场在品牌管理上致力于差异化运营，根据商户不同经营表现，分为明星品牌、潜力品牌和灰色品牌，提供相应的经营指导。经过几年的发展，商场明星品牌已由16家提升至31家，潜力品牌由52家提升至92家，灰色品牌由72家缩减至43家，并且打造出15家年销售额超千万的钻石级店铺。“预计未来三年内通过店铺分级管理和培育，安庆吾悦广场钻石级店铺将超过60家。”张祎进一步表示。

品牌的分类管理之外，安庆吾悦广场还着力打造“520”、“周年庆”等标志性活动，贯穿于各节日档期，在丰富商场活动时间轴、保持商场热度的同时，构建吾悦专属标签。同时，借助销售评比、品牌联动等系列措施，进一步提升商户业绩水平。

稳定的人才团队是安庆吾悦广场保持良好运营的另一环。立足于新城商管事业部，项目团队人员有源源不断的供给。值得一提的是，新城内部还建立了商学院，针对不同层级的人才制定相对应的培训体系，帮助大家快速成长的同时，有效保障项目人才需求。稳定的人才团队及有效的管理和推广，让安庆吾悦广场迅速进入运营稳定期，聚集人气并发展成为当前安庆市场的商业龙头。

在商业地产领域竞争日益激烈的当下，新城控股立足于“住宅+商业”双轮驱动发展模式和幸福商业理念，走出了一条属于自己的差异化突围之路，不仅在重点核心城市占据一席之地，更牢牢站稳三四线城市“领头羊”的位置，陆续打造出像安庆吾悦广场这样的三四线城市商业样本。

随着新城商业步伐不断拓宽，吾悦广场正成为更多城市的消费中心，推动城市商业迭代升级。正如新城控股董事长王晓松所言，吾悦广场已成为当地的一张城市名片，受到政府青睐、百姓欢迎、市场肯定，实现了经济价值和社会价值的双丰收。