来源：中国经营报 作者：郭阳琛 童海华

沿着南京西路走过人民广场，一座外形酷似火箭的现代建筑映入眼帘，与上海历史博物馆隔街而望，这便是总高282米的上海明天广场。

这座出自世界著名建筑大师约翰·波特曼之手的“前浦西第一高楼”，刚刚度过自己17周岁的生日，却早已不复当年荣光。

《中国经营报》记者现场走访发现，尽管上海明天广场仍在正常运营中，但人流量明显不足，建筑主体上张挂的广告牌也许就未曾更新，在上海最为繁华的人民广场商圈中显得有些格格不入。两天后，明天广场7至32层即将迎来今年的第3次拍卖。

记者注意到，10月27日以来，上海明天广场已两次流拍，起拍价也从25.71亿元降至20.57亿元。目前,该物业起拍总价降至16.45亿元。截至11月26日，已有16000余人围观，269人设置提醒，尚无人报名。

上述物业的资产管理人孙律师在接受记者采访时表示，除了被拍卖部分，上海明天广场其余大部分物业由万豪酒店承租。“如果再次流拍，还会继续降价出售，降价幅度在20%以内。”

浦西地标几度流拍

上海明天广场也曾是市场上的“香饽饽”。早在2005年，曾有消息称摩根士丹利房地产基金有意收购7至32层，但由于业主方单方面停止出售作罢。

不久前，阿里法拍官网显示，上海明天广场7至32层标的再次流拍。彼时，共有2人报名、407人设置提醒、4万余人围观，起拍价20.57亿元，但最终无人问津。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事蔡峰表示，明天广场二度流拍主要是由于今年办公楼租金下滑，空置率上升，造成大宗交易市场充满挑战。同时，疫情影响了外资来上海看楼，年底融资环境也特别紧张，多种因素叠加造成了如今的局面。

《上海华信国际集团有限公司等十五家关联公司合并破产清算案管理人关于拍卖上海明天广场7至32层房产(不含23层避难层)的公告》(以下简称“公告”)显示，此次拍卖标的上海明天广场7至32层共计246套房产(不含23层避难层)均已被设立抵押，且均已被人民法院司法查封，该标的整体打包拍卖，不单独拆分拍卖。

根据上述公告，本次拍卖标的初期的房屋类型为246套酒店式公寓。2003年，上海盛懿投资中心(有限合伙)(以下简称“上海盛懿”)通过公开拍卖取得后进行了大规模改造，包括在同一楼层打通原有墙壁，并根据办公目的重新规划。

目前，上海明天广场8层部分房产被马里兰商务中心(上海)有限公司承租，租赁期限至2021年1月；17层供管理人团队办公使用；24至32层仍为中国华信能源有限公司和上海华信国际集团有限公司的办公场所；19至22层房产现由上海华信证券有限责任公司行政清理组和甬兴证券有限公司共同使用，其中19层、20层、21层整层房产及705室、706室的房产由甬兴证券有限公司承租并继续使用，租赁期限至2021年3月31日。

公开资料显示，2003年竣工的上海明天广场，共60层高达282米。17年过去，近300米的高度使其仍能跻身上海第六高楼。

上海明天广场也曾是市场上的“香饽饽”。早在2005年，曾有消息称摩根士丹利房地产基金有意收购7至32层，市场成交价可能将达32亿元天价，刷新彼时国内整幢物业收购的纪录，但由于业主方单方面停止出售作罢。

降价寻求出售机会

记者了解到,上海明天广场7~32层也将迎来第3次挂牌，起拍总价降至16.45亿元，相当于25.71亿元评估价的六折。

记者注意到，近期，多栋“摩天大楼”进入拍卖程序，往往是物业所有方破产所致。

上海明天广场与“华信系”的关系颇为紧密。据天眼查信息，上海盛懿由上海华信间接持股，占股42.48%。而上海华信背后的大股东，则是中国华信能源有限公司(下称“华信能源”)。

2017年，华信能源蝉联《财富》世界500强，并在当年9月拟以近90亿美元收购俄罗斯石油公司14.16%的股权。第二年，华信能源面临被接管、债务重组等一系列事件，创始人叶简明也被调查。

2020年4月，上海市第三中级人民法院宣告中国华信及其3家附属公司上海华信、海南华信国际控股有限公司、上海华信集团财务有限公司破产，净负债总额达1307亿元。而上海明天广场的拍卖，也拉开了“华信系”部分企业资产清算的序幕。

号称“厦门第一高楼”的厦门国际中心也不例外。11月11日，阿里法拍信息披露，厦门国际中心、厦门宝嘉中心资产包成功出让，以底价29.12亿元成交，较第一次拍卖降价7.28亿元，接盘者则为鲁能集团有限公司。

按照原计划，厦门国际中心和宝嘉中心的竞买报名截止日期为8月21日。报名条件也相当之高，不仅要为一级资质等级的房地产开发企业或中国排名前500名的房地产开发企业，还需具备可调控资金达50亿元以上。

8月24日，管理人发布《延期公告》，不仅报名时间延后至9月1日，报名条件也有所放松，世界500强或中国500强企业，国务院国资委管理的中央企业，上年度营收不低于100亿元的国内行业领先企业均被允许报名。

9月21日，厦门国际中心、宝嘉中心项目首次登录“阿里拍卖”平台，保证金3.6亿元，起拍价36.4亿元，拍卖时间为10月21日、22日。

相较于近52亿元的资产评估价格，厦门国际中心和宝嘉中心最终“折扣”将近一半，大宗商办物业的遇冷明显，这样的情节似乎也将在明天广场重演。

记者了解到，上海明天广场7~32层也将迎来第3次挂牌，起拍总价降至16.45亿元，相当于25.71亿元评估价的六折。

李伟(化名)是一家上海本土房企的高管，也曾参与并主导公司对上海南京西路一栋商办物业的收购，但他对上海明天广场的拍卖前景并不看好。“明天广场的单价太高了，第一次的竞拍价格折算下来单价超过7万元/平方米，第二次拍卖时的单价约5.6万元/平方米。即使现在再次降价，单价还是超过4.5万元/平方米。”他说。

李伟认为，上海明天广场另一大劣势在于，此次拍卖的标的只是整栋物业的一部分。“有能力和财力竞拍明天广场的企业大多有些完美主义，更倾向于去收购整栋物业，所以我预测最后接手的应该是资管公司。”

商业办公供过于求

蔡峰也认为，空置率上升、租赁市场竞争加剧必然会给传统商办物业的交易带来一定的挑战和改变。

“(近期较多的大宗商办物业流拍)归根究底就是供过于求。原先在投资拉动下，众多商办物业建起来了，但总得有人用它才行。”一名曾在万达、苏宁担任高管的资深商业地产人士向记者感慨道。

蔡峰也告诉记者，过去几年，国内商办类型在大宗物业交易中占比一直非常高，因为这种类型的资产运营管理相对简单，而且流动性也比较好。“但从去年开始，商办市场的租赁压力开始显现，越来越多的买家倾向于购买位置更好，交通便捷，并且带租约的项目，以弥补租赁风险对于现金流的影响。”

仲量联行数据显示，2020年第三季度，上海商业地产总交易额达到人民币145亿元，环比下降16.6%，同比降幅达18.6%。而2020年前三季度合计交易额552亿元，同比降幅高达四成。

另据戴德梁行数据，2020年第三季度，上海租赁型甲级写字楼净吸纳量15.72万平方米，环比上升35%，但由于本季度新增供应规模达35.9万平方米，使空置率升至21.9%；上海零售租赁净吸纳量达23.09万平方米，整体空置率环比上升0.3个百分点至9.4%。

“2020年疫情像是一条‘鲇鱼’搅动了上海商办市场，而真正优质的资产在经历大浪淘沙般的市场考验后会更加展现出其不可替代的投资价值。”在蔡峰看来，纵使空置率上升、净吸纳量同比下降明显，但租赁市场成交依旧保持相对活跃，是由于许多交易来自企业因整合管理、办公升级或成本控制等原因搬迁办公场所。

“值得注意的是，对于大多数规模企业来说，2020年财年预算制定于市场环境相对稳定的2019年。经历今年全球公共卫生及政经环境的影响，2021年企业财年预算将趋于保守，在这一情况下，许多租户选择继续续租于现有楼宇。”蔡峰说。

蔡峰表示，从供应角度而言,虽然2021年预计新增甲级办公面积近130万平方米，占截至2020年三季度上海全市存量的十分之一，但核心CBD及科技园的新增供应，无论是土地出让还是在建工程，都相对较为有限。“长期来看，新增供应与新增需求的对称性一定程度上决定了该板块资产投资回报的预期。”

另一方面，相较于传统的商业办公楼，产业园区更加受到机构投资者的青睐。

仲量联行方面认为，产业园区本身的属性特点也赋予了其相比传统办公楼市场更强的韧性。综合来看，政策扶持、产业行业集中、可容纳多功能需求、楼宇定制化设计等都是产业园区突出的核心亮点，这在很大程度上刺激着租赁市场的需求。

蔡峰也认为，空置率上升、租赁市场竞争加剧必然会给传统商办物业的交易带来一定的挑战和改变。新的环境下，核心CBD及科技园拥有稳定租赁的资产将更为凸显出投资优势。