来源：证券时报

有望打开万亿级发展空间的公募房地产投资信托（REITs）正渐行渐近。

日前，部分基金公司已完成发改委组织的答辩。根据发改委提出的要求，基金公司马不停蹄，开始准备补充材料，冲刺项目的最终落地。

抓紧备战公募REITs

记者了解到，已完成发改委答辩的基金公司在继续全力备战公募REITs。

一位基金公司人士透露，国家发改委要求上报了公募REITs项目的基金公司根据新的指引做好整理，并通过省发改委向国家发改委提交终稿；后续会筛选符合条件的项目，将项目清单和终稿材料提交给证监会和交易所。

有业内人士表示，完成答辩的机构正在准备给证监会、交易所的申报材料，有的已经提交了初稿做预审核；未参加答辩的机构还在等待答辩机会。基金公司根据发改委在答辩过程中提出的问题做了总结，根据审核标准去寻找新的标的资产，为第二批项目试点做准备。

谈及行业在公募REITs上的进展，国投瑞银基金不动产投资中心总经理刘先鸣表示，在项目方面，发改委对首批入围项目进行了点评和反馈，提出了一些关键问题，要求基金公司提交补充材料。通过发改委评审后，这些项目还将进入证监会和交易所系统的审核环节。而在规则层面，此前交易所相关人士曾公开表示，REITs有关规则的准备工作已经大体完成，正在履行审批程序，会尽快出台。“已经有项目参与第一轮答辩的基金公司任务非常重，要按时间表完成千头万绪的开拓性工作，难度很大。尚未入围的基金公司，也都在积极储备项目、培育专业团队，根据相关规则要求搭建内控制度和流程体系。总体而言，公募REITs对基金管理人的挑战非常大，需要长期的努力。”

中金基金表示，近期的重点工作包括准备完善发改委、证监会和交易所要求的申报材料，管理人与原始权益人、运营管理机构继续打磨运营管理安排。此外，各基金公司和证券公司还在继续与各类型的市场参与方，包括监管以及学术和投资各界，就产品属性、结构、治理机制等进行交流探讨，为持续完善产品设计、顺利推动产品发行打好基础。

机构期盼首批项目落地

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）中的相关要求，基础设施基金份额认购价格应当通过向网下投资者询价的方式确定，网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外投资者、符合规定的私募基金管理人、银行理财子公司、社保基金、基础设施投资机构、政府专项基金、产业投资基金等专业机构投资者。扣除向战略投资者配售部分后，基础设施基金份额网下发售比例不得低于本次公开发售数量的80%。

作为公募REITs的重要参与主体，机构投资者翘首以盼首批项目尽快落地。

中金基金透露，公募REITs作为资本市场的创新投资品种，受到广泛关注，社保、养老、银行、保险等长期限配置资金都在研究储备。 “目前投资者主要关注点集中在：公募REITs产品股债性质以及特许经营权类和不动产类的产品分类情况；产品上市及后续交易机制，重点关注市场交易活跃度和二级市场流动机制；底层资产类别、收益率、发行规模等要素；与上市公司股票等既有金融投资品的差异化比较。”

鹏华基金表示，近期的信用债违约事件，让投资人对信用产品产生了新的认识，投资人也在寻找投资品种进行风险分散，很多开始关注治理结构清晰、依托明确底层资产的公募REITs产品。

“机构对于公募RIETs产品的收益率、流动性、估值水平等较为关注，还有底层基础资产的质量、原始权益人实力、区域发展情况、行业发展趋势、扩募的可能性、关联交易比重、现金流的公允性、运营管理机构和公募基金管理人的资产管理能力，等等。”刘先鸣透露，机构对于自身在投资公募RIETs时所要遵循的监管政策、合规要求、内部投资审批流程等都非常重视。 “公募RIETs作为一个新的工具，在机构内部走完制度建设流程也需要一定的时间。”

优质项目争夺激烈

基金公司热情相当高，然而优质项目稀缺，这方面的竞争非常激烈。

一位基金公司业务人士介绍，目前公募REITs底层资产，优质基础设施项目较为稀缺。优质的基础设施建设项目大多控制在地方政府和大型国企手中，而他们的现金流较为充沛，且可将基建项目通过银行贷款获得资金，所以很少有动力将此类项目通过REITs进行证券化。公募REITs可能会优先支持基础设施补短板行业，如仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等基础设施项目。这些项目普遍存在投资回收期长、持有期收益低等问题，是基建项目中难啃的“硬骨头”。

“和传统投行项目一样，优质项目都是稀缺资源，对优质项目的承揽竞争在任何行业都存在。”博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨表示，就REITs来说，各家的竞争点主要在专业服务能力、资产运营能力、销售定价能力、市场排名及市场影响力方面。在市场存量达到一定程度之后，REITs项目的竞争会过渡到各公募基金运营能力的竞争上。

鹏华基金表示，公募基金需要对REITs产品具备深刻的理解能力，在平衡投资人和原始权益人基础上设计合理的产品结构和治理机制，而且信息披露也不同于以往组合产品，要做更多的准备。

刘先鸣直言，在试点阶段，发行公募REITs的基础设施项目质量标准非常高，优质资产稀缺，公募基金和券商会出现争抢优质基础资产的情况，这可能是大家认为竞争激烈的原因。

“公募REITs的竞争主要还是围绕优质资源储备、市场研究及销售、以及专业背景的人才引进等方面。”中金基金表示，公募REITs作为一个创新产品，规则尚未完全明确。市场机构仍在重点支持区域内挖掘优质资产，但在这一阶段能够准确理解监管政策内涵以及把握产品发展的规律尤为重要。积极储备市场需要的项目，设计好产品，才能把公募REITs市场做大做好。证券时报