近日，兴业证券首次评级覆盖禹洲集团(1628.HK)，基于公司销售增长显著，持续重点布局核心城市、拿地渠道多样、土地成本可控，派息稳定连续，物业拆分进一步提升回报率，给予公司“买入”评级，目标价3.90 港元。

土地储备结构持续优化

2020年前11个月，禹洲持续完善全国布局，深耕重点城市，新增15个项目，绝大部分均位于长三角区域及一二线核心城市，土地储备优质。兴业指出，2014年至今，公司已实现了从立足海西到 “深耕长三角 、发力大湾区、布局全国六大区域” 的转变，持续聚焦优质资产，深耕核心城市。

2015年以来，禹洲共新增土储2,150万平米，通过收并购、合作、产业拿地等多元化方式降低土地成本。其中，通过收并购拿地占比达48%，而收并购平均土地成本为招拍挂拿地平均成本的一半。

合约销售高速有质量增长

2020年公司已提前完成千亿销售目标，全年销售金额增长超过33%，显著高于行业平均水平(11%)。兴业认为，高速增长的销售规模为持续稳定的业绩释放提供了较高的确定性。

基于公司回款率高达90%，销售权益持续回升，销售增长有质量，兴业预计公司2019至2022年的全口径销售金额年复合增长率为23%，权益销售金额年复合增长率达到26%，处于行业领先水平。

财务结构健康可控，派息政策维持高位

公司的结转收入和利润保持稳健增长，兴业认为禹洲多元化的拿地方式将一定程度上对冲招拍挂拿地毛利率下降的风险，大湾区旧改孵化、投资物业高速发展亦可能带来较高的利润贡献。

随着公司上海-深圳双总部战略的落地。兴业指出公司在粤港澳大湾区共布局有惠州、佛山、中山、深圳、香港5个城市，将大湾区视为第二大战略发展区域，预计未来大湾区的土储将持续扩充。

兴业表示，禹洲集团一直维持不低于35%核心净利润的派息政策，加上物管分拆的实物分派，预计2020年全年的股息收益率将达到13.5%。另外，公司的财务状况稳定，融资渠道多样，处于三道红线黄档，截至2020年上半年的净负债率和平均融资成本分别为67.9%和7.2%。

物管分拆，进一步释放潜在价值

兴业强调，持续看好即将分拆的禹洲物管业务。截止2020年中期，禹佳生活服务在物业管理和商业运营上的在管面积分别为1,320万平方米和70万平方米，合同管理面积分别约为2,260万平方米和110万平方米。基于禹佳生活服务当前的规模和禹洲集团持续增长的土储支持，禹佳生活服务未来的增长可见度较高，回报极具吸引力。