记者 孙蔚

近日，国家发改委发布了《进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（以下简称“958号文”），明确提出基础设施领域不动产投资信托基金试点行业包括保障性租赁住房。业内人士表示，发展保障性租赁住房REITs，是解决大城市新市民、青年人等住房困难问题的有效途径，预计中国租赁住房REITs规模将超过3000亿元，有望成为下一个蓝海。

政策保障提供发展基础

近年来，我国租赁住房建设方面的支持政策频出。2021年政府工作报告指出：切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。“十四五”规划纲要明确提出，加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给。

北京大学光华管理学院院长刘俏对《中国消费者报》记者表示，推动保障性租赁住房REITs试点，对于解决大城市住房突出问题、深化金融供给侧改革等具有重要意义。此次“958号文”的出台，将保障性租赁住房纳入基础设施领域REITs试点行业中，为租赁住房的公募REITs提供了强有力的政策保障和行业发展的基础。

据刘俏介绍，近两年来，共有18单租赁住房类REITs产品发行成功，发行规模合计215.56亿元，发行利率一般在4.5%-5%。租赁住房类REITs从结构搭建、资本属性、专业化运作等方面对租赁住房REITs进行了有益探索，完善了租赁住房REITs管理架构和管理体系，培育和吸引了更广泛的投资者群体。

租赁市场产品良莠不齐

调查显示，我国租赁住房市场发展滞后，住房租赁人口占比约为11%，远低于发达国家30%的水平。

当前，租赁住房市场上运营的产品纷繁复杂，良莠不齐。从房源分布角度来看，可以分为集中式和分散式；从营利模式上看，又可以分为重资产持有模式、二房东包租运营模式和轻资产运营三类。市场现状是：分散式公寓的市场占有率高达75%，多为二房东模式，品质参差不齐。比如此前颇受市场和资本追捧的蛋壳暴雷、跑路，根本原因在于其营利模式是以“高进低出”+租金贷为核心，并且无序扩张。在做大市场规模的同时其综合成本却居高不下，长期处于亏损状态，高负债最终导致现金链断裂。

中原地产首席分析师张大伟在接受《中国消费者报》记者采访时表示，发展保障性租赁住房REITs是促进住房租赁市场平稳健康发展的重要举措。保障性租赁住房REITs作为权益型的成熟资产持有平台，可为保障性租赁住房企业提供有效的退出渠道，可以使企业在不累积负债的同时，形成项目开发和退出的闭环，形成可持续发展的开发、运营、盘活的新模式，提升租赁住房行业直接融资比例，降低租赁住房行业杠杆率和金融风险。此外，还可以通过使用募集资金，收购空置或低效利用的符合条件的存量资产，将其改建为保障性租赁住房。

仲量联行中国区评估咨询服务部执行董事熊建平对《中国消费者报》记者表示：“保障性租赁住房REITs价值的体现，更多的是现金流的稳定、可变现、可持续的运营能力以及具有资本化的发展潜力，因此其底层资产在现金流、产品化等方面的高质量发展是核心所在。”保障性租赁住房REITs对产品高质量的要求，必然会有效过滤掉仅为扩大存量而存在的无效库存，将引导满足规划要求下的租赁住房升级改造，有助于形成成熟的市场格局，最终实现合理有效运营管理下的更具效率和实操性的良性循环。

多维度因素助推租赁需求

住房租赁产业研究院数据显示，截至2020年底，我国住房租赁市场整体市值约为2.52万亿元。第七次全国人口普查数据显示，2020年我国流动人口为3.8亿人，与2010年相比增长1.54亿人，为2000年水平的3倍有余。而流动人口住房自有率持续处于低位，对租赁住房需求强劲。相关数据显示，2019年全国城镇流动人口中租房人口的比重高达91%，显示出强劲的租赁需求。

另外，房价收入比高企和限购限贷等政策也挤压了买房需求。根据易居研究院的数据，四个一线城市中，深圳、北京的房价收入比（指住房价格与居民家庭年收入之比）高于40，而上海的房价收入比也在35左右，远高于国际主流城市10-20的区间水平。高企的房价刺激了租赁需求，这势必将推动一线城市居民的租赁住房需求。同时，近年来我国一二线城市限购限贷政策不断加码，促使大量未满足购房条件的潜在购房者不得不转向租赁市场以解决住房需求。

对此，熊建平对《中国消费者报》记者表示，这一市场规模为租赁住房公募REITs发展提供了良好的基础支撑，按照国际经验测算，预计中国租赁住房REITs规模将会超过3000亿元。

7月23日，在中国REITs论坛2021年会上，中国建设银行副行长张敏在致辞中表示，将保障性租赁住房纳入基础设施公募REITs试点范围，对进一步完善住房保障体系，解决大城市住房突出问题具有十分重要的意义。结合前期探索经验，他提出了两点建议：一是要推动公募REITs税收支持政策尽快出台，二是要结合保障性租赁住房情况明确试点项目申报要求。

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REITs的特点在于：通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会；专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。