10月10日，由中国城市轨道交通协会主办，中国城市轨道交通协会资源经营专业委员会、中国城市轨道交通协会传媒会展中心、西南交通大学TOD研究中心、北京中城轨会展有限公司，京投发展股份有限公司承办，越秀地产、龙湖集团协办的“京投发展•第四届TOD创新论坛”在北京圆满举行。全国各省市政府、轨道公司和社会资本方等相关单位超过二百位TOD领域的专家学者参与，共同围绕TOD政策的落地和TOD项目的实施推进，以及行业热点、难点和趋势展开深度研讨与交流，探索合作共赢之路。

本次论坛以“从‘城市轨道’迈向‘轨道城市’”为主题，越秀地产TOD研究院首次在北京国际城市轨道交通高峰论坛中带来越秀地产TOD思考。越秀地产首席产品官、TOD研究院院长洪国兵在论坛上发表主题演讲，讲述越秀TOD模式历经二十余年深入研究与探索，完成从1.0到4.0迭代升级，迈进5.0时代。这也成为越秀地产持续发展的核心竞争优势，凭借创新的体制机制、独特的商业模式、成熟的开发体系、完善的技术研发体系、强大的城市综合运营能力以及丰富的产业配套资源等六大核心优势，致力打造轨道美好生活，为城市发展提供更多可能。

从0到1的四次迭代，越秀地产从实践中探索“轨道城市”革新之路

越秀地产首席产品官、TOD研究院院长洪国兵介绍，越秀地产作为发轫于广州的全国第一批成立的综合性房地产开发企业，38年来一直秉承“成就美好生活”的品牌使命，见证和参与着广州的蝶变和成长。越秀地产以“城市运营商”的魄力，先后开发运营流花商圈、天河商圈、珠江新城CBD等核心商圈，成片提升区域价值，展现出强大城市运营能力。

事实上，早在上世纪90年代广州地铁1号线建立之初，越秀地产就开始探索“轨交+物业”模式的发展之路。经过二十多年的沉淀，越秀地产在广州已打造超过50多个泛TOD项目，其中包括与广州地铁联合开发的5个车辆段上盖项目。同时，依托“1+4”全国战略布局，越秀地产已在全国10个城市落地超过70个泛TOD项目，初步形成 “深耕广州、聚焦大湾区、辐射全国”的战略格局。

凭借多年的经验累积和成功实践，越秀地产在对TOD发展的不断摸索中，完成自身从1.0到4.0价值模式的迭代升级，逐步形成轨道建设和城市运营有机结合的一体化发展模式。

最开始的1.0阶段，城市轨道建设主要以政府为主导，直接投资地铁建设和进行土地整备，同时负责后续周边片区的城市运营和产业布局。随着城市轨道交通进入发展高速期，轨道交通建设与沿线土地开发从政府主导向城轨公司与社会资本协同发展逐步过渡，越秀地产“轨交+物业”模式就此开启2.0至3.0的全新发展进程。在此过程中，越秀集团与广州地铁签订战略合作协议，并成功引入广州地铁集团作为越秀地产的战略股东， 越秀地产进入了 “轨道建设运营+土地整备及一二级开发”的新模式，通过战略合作方式，越秀地产打造出星图、星樾、星瀚、星樾山畔、星汇城5个新一代的TOD项目，促进了广州全新居住模式的升级。

进入4.0阶段，越秀地产将TOD开发的价值链条延伸到轨道交通站点周边区的城市运营，通过整合商业、长租、康养、教育等多元服务板块，为TOD客群提供功能性服务获取长期衍生价值。在二十多年来的城市轨道建设中，越秀地产协同城轨公司不断发挥城市更新发展的职能，从单一向复合不断演化，逐渐完善TOD 1.0-4.0的价值链条。

高效合作深挖价值，技术引领创新发展，从客户出发打造品质产品

“在这么多年的探索中，我们也并非一帆风顺，在合作机制、技术等方面也会遇到种种考验。” 谈到越秀TOD模式是如何打破传统的边界，直面发展过程中遇到的挑战，洪国兵院长就合作共赢、价值挖掘、技术融合、服务升级这四个方面进行了经验和心得的分享。

首先，在合作模式上，越秀地产与广州地铁建立了深度的战略合作，构建了从顶层的融资平台，再到土地一级开发，二级开发，最后到城市运营的高效共赢的合作机制，实现双方利益价值的最大化。为推动一二级联动开发，在2019年，越秀地产引入广州地铁成为战略股东，通过股权收购的方式，收购由广州地铁组建的项目公司部分股权，这一举动巩固了双方在二级开发阶段的利益，并形成了一套独特的TOD技术，积极推进了广州TOD的建设与发展。

其次，在价值挖掘上，越秀地产制定了一套轨交价值研判体系，以精准的轨交价值研判和客户的需求洞察，打造自身“产品力”，以扛得起市场考验的优质产品，频频收获消费群体的青睐。在TOD项目的市场调研中，越秀地产通过分析城市的轨道交通线网规划、每个站点的特性等，并采用先进的“城市大数据”，对广州地铁沿线区域发展状况、人群生活方式进行全面研究。洪国兵表示，只有对轨道交通价值进行深度挖掘，深刻洞察客户所需，了解目标客户的心理需求，才能进行产品策划最终打造爆款产品。

然而，产品策划还只是第一步，具备过硬的TOD开发技术才是产品落地的核心关键。为解决TOD项目的空间结构复杂、功能业态复合、跨专业协作等技术难点，越秀地产还专门设立了越秀地产TOD研究院，通过跨专业联动进行了深层专项技术研究，制定了一套高效的技术研发体系，在交通、结构、减振降噪、景观等方面取得一系列的技术成果，并在实际项目中得到应用。

一个好的后期运营服务才能赋予空间场所持续的生命和活力。越秀地产认为，服务的品质关键在于“以人为本”。为满足业主美好生活，在这一阶段，越秀地产战略性地引入广州地铁物业，直接获取广州地铁旗下公司的部分物业股权。未来双方将在地铁空间服务等方面开展全方位合作，为业主提供更优质的物业服务和绿色健康的出行环境。

过去几年，凭借在合作模式、产品策划、开发技术、城市运营方面的差异化优势与实力，越秀TOD项目收获了市场和消费者的认可。截止2021年上半年，越秀地产TOD项目录得合同销售约人民币76.0亿元，同比上升50.7%。其中，星瀚实现25.3亿元、星图实现25.0亿元、星汇城实现13.9亿元。几年来不仅业绩增长亮眼，同时也为合作方赋能、盘活地铁资产，共同推进城市的发展。

越秀地产TOD 5.0：激活城市向上动力

中国城市轨道交通协会数据显示，截至2021年6月30日，中国内地共有49个城市开通城轨线路，总里程为8448.67公里。据中指研究院预计，未来还将新增2000个以上轨道交通站点，这为TOD开发带来了庞大的市场规模及增长空间。

越秀地产认为，TOD开发作为城市新的增长极之一，在传统TOD打造上，一般仅注重于土地的增值和空间的塑造，而随着TOD的发展会出现集群开发、产业先行、产品与服务复合化三大发展趋势。基于这样的趋势，越秀TOD模式将进入到全新的5.0阶段，即“轨道建设+土地整备+二级开发+城市运营+产业导入”的发展模式。

一方面，越秀地产依托国企背景优势，建立与政府、城轨公司等多个主体间的高效沟通协作机制，并充分发挥从轨道建设到二级开发，一二级联动的全流程开发管理经验，以及完善的技术研发体系，为产品开发落地提供坚实支撑。另一方面，通过越秀地产和越秀房托双平台建立“开发+运营+金融”的独特模式，实现长期物业持有以及提升城市运营能力。

在产品与服务复合化趋势下，越秀地产充分发挥城市综合运营能力，依据全场景的多元化业态开发运营需求，打造住宅、商业、服务、康养、长租、教育及地产+等产业，并依托越秀集团“4+X”现代产业体系和“越秀产业基金”，驱动产城融合发展。（以上图为越秀地产授权中国网财经使用）