来源：第一财经 作者：吴斯旻

从中央到地方，建设保障性租赁住房的步伐都在加快。

住建部日前在福州市召开发展保障性租赁住房工作现场会，总结交流福州、上海、杭州、广州、厦门、西安等城市的经验做法，研究部署进一步做好发展保障性租赁住房工作。

会议明确，要注重把握好保障性租赁住房工作的政策导向。保障性租赁住房主要面向无房新市民、青年人，不设收入线门槛，以70平方米以下的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

作为“十四五”时期住房建设的重点任务，在多地制定的“十四五”住房发展规划中，保障性租赁住房均成为主要发力点，并在存量用地建设和房源改造等方面，予以政策支持。比如，在进入尾声的第二轮集中供地中，配建保障性租赁住房、人才公寓、共有产权房等保障性住房成为多地的土拍“标配”。

据第一财经不完全统计，自7月份中央加快发展保障性租赁住房的顶层设计文件出炉后，近月来，已有成都、厦门、杭州、武汉、珠海和广州、浙江、安徽等多个省市对本地区住房保障体系进行了完善，并发布了保障性租赁住房整体发展规划。

不设收入线门槛

一直以来，保障性住房（公租房、共有产权房）会根据各地不同的经济情况设有最低收入标准。而作为保障性住房的“新物种”，保障性租赁住房是否设有最低收入标准，在各地实践中往往没有明确。

上述会议中，住建部在总结全国各地的经验做法时，进一步明确“保障性租赁住房主要面向无房新市民、青年人，不设收入线门槛”。

“‘不设收入线门槛’是一个非常大的进步，也是在共同富裕特别是居住权利均等化背景下提出的。”中国房地产数据研究中心执行院长陈晟对第一财经说。

他表示，此前，保障性住房主要针对原有市民，这类群体申请该类房源时往往有收入门槛。但作为新就业的大学生和新市民，其收入水平参差不齐，或存在收入水平略高于门槛但储蓄不足的情况。“考虑到共同富裕的基本要求，即每个人都有居住权利的这个要求，‘不再设收入线门槛’，甚至是不再设是否为当地居民的这个门槛，是体现居住领域公平性的一个关键原则。”

保障性租赁住房旨在满足过渡阶段的租住需求。此前，已经推出多年的公租房，主要是用于保障城市中等偏下收入住房困难家庭，受限于其收入申请标准，不少新市民和青年人很难申请到公租房。

数据显示，2020年中国常住人口城镇化率达到63.89%。伴随着城镇化发展和人口流动增加，大城市中新市民、青年人“租不到”“租不起”“租不好”的现实困难日益凸显，成为制约实现“全体人民住有所居”的关键。

7月初，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（下称《意见》）首次明确，保障性租赁住房、公租房和共有产权住房为中国住房保障体系的三大主体。但《意见》并没有明确提及保障性租赁住房是否有申请门槛标准。

随后，中央层面上，“保障性租赁住房”成为多个重要会议的高频词。住建部部长王蒙徽日前在国新办新闻发布会上指出，“十四五”期间，住建部将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

如何加快发展、提高保障性住房的覆盖率？近月来，地方层面上，多个人口流入大中型城市，从实际出发，因城施策，给出了自己的答卷。

以合肥为例，该市房管局10月发布相关实施意见，在租赁对象方面，率先提出“面向无房新市民、青年人、城市基本公共服务人员等群体供应，原则上不设收入线门槛”。

杭州、厦门等地则在“保基本”（以小户型为主）的基础上，将保障性租赁住房分为住宅型和宿舍型两类，进一步细化了无房的新就业大学生、青年人、企业单身员工、城市基本公共服务人员等新市民群体的“职住平衡”需求。

租金方面，广州、合肥、成都等地最新推出的保障性租赁住房项目中，该类房源租金大都低于周围市场租赁住房的10％～15％。

但除了成都、武汉等少数城市外，多地出台的保障性租赁住房整体实施方案中，大都未对《意见》中“租金低于同地段同品质市场租赁住房租金”的具体标准进行细化。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进对第一财经分析称，不同城市的住房租赁市场发展程度不同，租金收入比存在差距，不同城市的保障性租赁住房租金标准也可能存在差异。

“此外，即使在同一城市内，由于保障性租赁住房的类型结构复杂、供给主体多样，划定某个统一的租金标准也不一定合适。”徐跃进认为，总体原则上，保障性租赁住房租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，但具体幅度可能会视各城市和项目的具体情况而定。

多地发布整体发展规划

上述会议称，按照国家层面住房保障体系顶层设计，北京、上海、深圳等城市对本地区住房保障体系进行了完善，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

会议也指出，人口净流入的大城市等在广泛深入摸底调查的基础上，从实际出发，因城施策，采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给，科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标。

具体来看，一线城市方面，上海、广州、深圳计划“十四五”时期新增保障性租赁住房分别为47万套（间）、60万套（间）、40万套（间），均占新增住房供应总量的45%左右；北京市正在编制“十四五”住房发展规划，其中保障性租赁住房占比将不低于30%。

以人口流入为特征的多个热点二三线城市，在其“十四五”住房发展规划中，也将保障性租赁住房摆在突出位置。

比如，在长三角地区，南京、宁波、常州、温州等城市均提出将保障性住房覆盖率提高至30%左右；在珠三角地区，即便是在土地资源紧俏的珠海、厦门，也同样提出，“十四五”期间增加租赁住房供应，到2025年分别累计新增租赁住房8万和8.5万套。其中，根据珠海21日发布的实施意见，该市新增筹集建设的保障性租赁住房，三年内不少于1万套；五年内不少于1.5万套。

而在成为“第四极”的成渝地区，四川省住建厅近日也明确，初步计划五年时间内筹集保障性租赁住房30万套（间），成都25万套（间）。

增加土地供应是发展保障性租赁住房的基础。根据《意见》，将“进一步完善土地支持政策”被放在了支持政策第一条。

那么，各地落实《意见》中该项支持政策的具体情况如何？上述会议表示，各地充分利用《意见》明确的各项土地支持政策，引导村集体经济组织、企事业单位、园区企业、住房租赁企业、房地产开发企业等积极发展保障性租赁住房，注重实现职住平衡。

其中，在新增土地供应上，不少城市在第二批集中供地的竞拍规则中学习引入“北京模式”，即配建保障性租赁住房用地，并增加整体租赁住房用地总建筑面积。据北京市土地整理储备中心统计，在已经结束的第二轮土拍中，可提供“保障性租赁住房”以及共有产权住房面积约30万平方米。

为了有效扩大保障性租赁住房供给，除了科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和落实土地支持政策外，会议还提出，各地要落实好《意见》明确的财税、金融等支持政策，建立健全保障性租赁住房工作领导小组等工作机制，完善住房租赁管理服务平台，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督。

“多渠道筹集房源，积极引导市场主体参与保障性租赁住房的投资建设，构建多元化供给体系，逐步打通市场租赁和保障性租赁住房的通道，已成为各地加快保障性租赁住房发展的焦点。”徐跃进称。