中国网财经1月20日讯(见习记者 张增艳)首次递表失效6个多月后，1月18日，鲁商生活服务再次向港交所递交了招股书。

招股书显示，鲁商生活服务成立于2006年，是一家综合性物业管理服务提供商。2018年、2019年、2020年及2021年前10月，鲁商生活服务实现收入分别为2.82亿元、3.21亿元、4.03亿元和4.58亿元，毛利分别为4627.6万元、5602.3万元、7962.1万元和1.18亿元，毛利率分别为16.4%、17.4%、19.8%及25.7%。截至2021年10月31日，鲁商生活服务共有81个在管物业项目，在管总建筑面积约1950万平方米；已签约管理81个物业项目，已签约总建筑面积超2280万平方米，覆盖12个城市。

业内人士分析认为，今年1月1日港交所盈利新规正式实施，物业公司上市难度增加，这意味着鲁商生活服务的二次IPO之旅也充满不确定性。

收入依赖鲁商发展集团

与大部分物业公司类似，鲁商生活服务的收入来源主要包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务等三条业务线。其中，通过物业管理服务取得的收入在总收入中的占比较高， 2018年、2019年、2020年以及2021年前10月分别为57.7%、56.2%、50.6%及46.5%；社区增值服务及非业主增值服务的收入合共占比分别为42.3%、43.8%、49.4%及53.5%。

同策研究院资深分析师肖云祥表示，对于管理规模较小，且缺乏特殊经营模式的物管企业而言，鲁商生活服务的优势并不明显，亦很难得到资本市场青睐。

来源：鲁商生活服务招股书

值得注意的是，鲁商发展集团作为鲁商生活服务的股东方为其贡献了不少物业项目。截至2018年、2019年、2020年12月31日以及2021年10月31日，鲁商发展集团所开发物业的在管总建筑面积分别占鲁商生活服务在管总建筑面积的98.6%、99.8%、76.6%及63.6%。尤其是2018年、2019年、2020年，鲁商生活服务几乎管理了鲁商发展集团所开发的全部物业项目。

从鲁商生活服务的收入构成来看，在2018年、2019年、2020年以及2021年前10月，鲁商发展集团贡献的收入分别为2.72亿元、3.09亿元、3.86亿元和3.89亿元，在总收入中的占比分别为96.5%、96.4%、95.8%和85%；而独立第三方贡献的收入分别为912.9万元、725.3万元、1183万元和4533.8万元，占比分别为3.2%、2.3%、2.9%和9.9%。同期，鲁商生活服务对由独立第三方开发物业的中标率分别为27.3%、20.0%、26.3%及44.0%。

“鲁商生活服务在管面积近2000万方，这类型物企与头部物企的差距较大，中标率相对低。由于外拓能力一般，管理规模的扩张路径较为局限，主要依靠关联公司”，上述业内人士指出。

需要指出的是，上市前，鲁商发展集团经过重组后，山东商业持有鲁商发展集团53.7%的股权，而鲁商发展集团则通过直接持股与间接持股共持有鲁商生活服务100%的股权。因此，除鲁商发展集团外，山东商业亦为鲁商生活服务贡献物业项目。

资料显示，山东商业为一家大型控股公司，投资领域涉及零售、医疗保健、金融、商业旅游及酒店管理等。截至2021年10月31日，鲁商生活服务的6个在管物业项目由山东商业所开发，在管总建筑面积达100万平方米，占鲁商生活服务在管总建筑面积的4.9%。鲁商生活服务表示，自公司成立以来，一直为山东商业提供物业管理和增值服务。

项目布局集中于山东省

截至2018年、2019年、2020年以及2021年10月31日，鲁商生活服务项目的在管总建筑面积分别约为990万平方米、1070万平方米、1540万平方米及1950万平方米，主要覆盖三个省市，即山东省、北京和哈尔滨。

其中，相当部分的业务集中在山东省。截至2021年10月31日，鲁商生活服务在山东省管理的总建筑面积约1690万平方米，占在管物业总建筑面积的约86.7%。此外，在2018年、2019年、2020年以及2021年前10月，鲁商生活服务来自山东省的物业管理服务的收入分别占物业管理服务总收入的82.7%、82.0%、82.5%及80.9%。

“整体来看，鲁商生活服务仍是一家区域型物业公司，抗风险能力较弱，这与对关联方鲁商发展集团、山东商业的长期依赖不无关系。后期，鲁商生活服务布局范围需不断扩大，主要依靠承接第三方的物业管理项目及收并购实现”，上述业内人士告诉中国网财经记者。

在招股书中，鲁商生活服务表示，其一直寻求透过规模增长及有机增长来扩展现有业务，以及收购其他物业管理公司来扩大项目组合，获取更大市场份额。而在募资用途中，鲁商生活服务强调上市后将有部分资金用于收购或投资住宅及非住宅物业项目。

肖云祥指出，如果能成功上市，对于物业公司而言最直观的就是从资本市场获得融资，后续通过收购提升公司的管理规模、服务能力、品牌认知度等。不过，在当前房地产市场低迷的环境下，未来鲁商生活服务“讲故事”的空间也有限。另外，受房地产市场影响，物业板块走势处于下行通道，非优质的新股进入市场，对整体板块走势影响不大。