“刚需”即刚性住房需求，是指受房价因素影响较小，为了实现房屋的居住功能而不得不买房的那部分置业群体。从置业客群的构成来看，刚需仍是我国置业大军中的“主力军”。在近日贝壳研究院发布的《2021城市刚需购房报告》(以下简称《报告》)中，全国35个重点城市的刚需购房画像被精准描摹了出来。关于不同能级城市的“上车”门槛、客群特征以及置业偏好等情况，在这份新鲜出炉的《报告》中，都能找到答案。

一线城市“上车”套均总价298万

刚需购房年龄平均线33.5岁

刚需想要“上车”，摆在眼前就是“钱够不够”的问题，套均总价无疑是一个极具价值的参考指标。根据《报告》，分城市能级角度看，2021年一线城市套均总价约为298万元，新一线城市套均总价约为149.5万元；对于二线城市而言，2021年套均总价约为123.4万元。

分城市看，北京、深圳、上海、厦门及杭州套均总价位居前五，仍是“刚需上车”难度较高的城市。其中，套均总价300万元以上的城市达到3个；更多城市集中在100万-300万元区间，达到25个；另外，有7个城市套均总价并未达到100万元，以哈尔滨、贵阳、长春、沈阳及烟台为代表的城市，“上车”总价相对于其他样本城市较低。

不同能级城市的刚需购房者，平均多大年龄能买下一套房？《报告》显示，受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大，因此，反映在置业年龄结构上，一线城市刚需客群的置业年龄明显偏高。

分城市能级看，一线城市刚需客群购房平均年龄约为33.5岁，高出新一线城市1.1岁，高出二线城市0.7岁。分城市群看，在纳入统计的12个城市群中，京津冀刚需置业平均年龄最高，达到33.9岁，其后是海峡西岸，约为33.4岁，而粤港澳紧随其后，约为33.2岁。

贝壳研究院方面指出，刚需置业年龄的高低，根本还是受到置业成本的影响，直接表现在调控政策、贷款门槛、市场预期、本地人群置业习惯等方面。在贷款门槛较低时，置业预期较高，对于刚需客群而言，比如置办婚房的刚需客群，购房需求就会迅速得到释放；相反，贷款门槛较高时，购房需求就会受到压制，表现在置业年龄方面就会存在差异。

为“上车”而买房客群占比最大

超七成购房者选择按揭贷款

有的刚需买房，是为了拥有自己的家、不再租房；有的刚需买房，是为了满足人生不同阶段的居住需求……从“置业目的”这一维度来看，在一众刚需购房者中，买房是为了实现 “上车”的占比最大。

根据贝壳研究院调研数据，45.8%的刚需样本户家庭表示，他们的置业目的是为了定居，能够实现“上车”；25.5%表示是为了孩子能够拥有更优质的教育资源；17.7%表示出于结婚需要而选择购置婚房；11%表示因为家庭结构发生改变选择置业。

刚需家庭的置业目的，也并非一成不变。《报告》指出，随着家庭结构的改变，刚需样本户家庭的置业目的会悄然发生变化。比如，单身家庭以“上车”为首要目的，青年夫妻家庭以婚房为主要目的，而三口及以上家庭以孩子教育为首要目的，对于三代同堂的家庭，则以改善居住为首要目的。

对于绝大多数财力有限的刚需购房者而言，“按揭”已成为其置业路上的必选项。调研数据显示，75.2%的受访样本表示需要进行按揭，仅24.8%的受访样本表示可以进行全款支付。

从按揭比例来看，二线城市按揭占比约为73.2%，新一线城市约为74.8%，一线城市约为82.6%。《报告》指出，从二线城市到一线城市，受访样本按揭贷款的比例依次提升，且一线城市与其他能级城市间差异显著，这也符合城市能级越高“上车门槛”越高的推断。

房贷压力也被纳为评价刚需购买力的一大重要指标。《报告》用月供收入比来衡量家庭的月供压力情况，并将30%定义“舒适线”，即一个刚需家庭拿出月可支配收入的30%用于月供支出，能够保障家庭日常开支的同时维持相对体面的生活水准；将50%定义为“安全线”，能够保持家庭正常开支的同时有一定的抗风险能力。

调研数据发现，在已置业的刚需样本户中，月供收入比在30%及以下的占比约为67.5%，即过六成的刚需样本户家庭处于“舒适线”水平，月供收入比在50%及以下的占比约为98.1%，即过九成的刚需样本户家庭处于“安全线”水平。

超九成刚需家庭选择小户型

社区相关要素渐受关注

对于刚需置业而言，买房的终极目的终归还是要回归居住属性。一套多大面积段的房子，最受刚需青睐？刚需家庭对于户型、楼层、房屋朝向等方面的住房偏好，又呈现出哪些共性特征？在新发布的《报告》中，对此均给出了答案。

来自贝壳研究院的调研数据显示，在“居住面积区间特征”方面，小户型成为了绝对主力。97.6%的刚需家庭选择的居住面积区间在90平方米以下，其中，52.6%的受访样本居住面积区间为85-90平方米，35.6%的受访样本居住面积区间为70-85平方米。

贝壳研究院方面认为，刚需客群之所以普遍选择小户型，一方面是因为刚需客群的家庭小型化现象比较显著，对于这类小型化家庭而言，小户型是可以满足其空间需求的；另一方面，刚需客群年龄普遍偏低，以35岁以下年龄段人群为主，这个年龄段正处于婚恋育子阶段，且多处于事业上升期，正处于家庭财富积累阶段，因此，对大额房产消费的支付能力相对不足，客观上导致置业面积相对较小。

在居住舒适性这一维度，调研数据发现，30.1%的刚需样本户家庭认为“客厅、主卧、1个次卧都必须朝南”；约六成刚需样本户家庭更倾向于小高层(总楼层12-18 层)；约42.6%的刚需样本户表示，他们更关注主卧的舒适度，其次是客厅，占比约为29.2%；68.6%的样本户家庭表示，他们理想的卫生间数量是两个……

值得关注的是，社区规模也成为刚需置业选择中的重要考量项。调研数据显示，63.8%刚需样本户家庭倾向于选择中等规模社区，22.5%表示倾向于选择大型社区，11.5%表示倾向于小型社区，只有2.2%表示会选择超大规模社区。

而在“社区偏好”方面，46.1%的刚需样本户家庭表示更倾向于选择安全无忧型社区，即在居住体验方面安全舒心，监控、防护措施到位，安全性较高；42.2%的刚需样本户家庭表示更倾向于选择健康乐活社区，即社区功能丰富，家庭成员都有各自喜欢的活动空间，乐活无忧；32.8%的刚需样本户家庭表示更倾向于选择优质物业社区，即社区可提供多项物业增值服务等。

谈及“居住痛点”，60.4%的刚需样本户家庭表示，居住痛点主要集中在社区配套方面，认为周边配套不能满足生活所需；56.3%表示户型布局不够合理；53.7%表示小区内部环境较差。《报告》认为，解决居住痛点需要社区周边配套、社区内部建设及居住空间体验等方面的全面提升。