中国网财经3月22日讯(记者 刘小菲)受政策调控趋密趋严、融资进一步收紧等因素影响，2021年房地产行业深度调整。新的市场环境下，招商蛇口紧跟国家战略，积极拥抱变化，营收依然实现了23.93%的高增长，展现出强劲的发展韧性。

3月22日，招商蛇口披露了2021年年度报告。公告显示，2021年招商蛇口实现营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%；归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，同比减少15.35%，在已经披露2021年的年报的6家A股上市房企中处于最优水平；向全体股东每10股派发现金红利5.4元，自2015年上市以来，招商蛇口已累计分红326亿元。

对于公司净利润的下滑，招商蛇口管理层在业绩发布上也作出了正面回应。招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示，当前行业红利逐渐消失，未来行业规模或将明显下降，目前传统开发业务还是招商蛇口重要的利润来源。未来公司将培育第二条增长曲线，围绕客户需求，盘活存量资产，有信心提升利润水平。

销售逆势提升，2022年目标3300亿元

招商蛇口出色的盈利能力，离不开销售规模的持续突破。2021年，招商蛇口累计实现签约销售面积1464.47万平方米，同比增加17.77%；累计实现签约销售金额3268.34亿元，同比增加17.73%，行业排名提升至第7。

下行周期中，招商蛇口的这份成绩来之不易。据克而瑞数据统计，百强房企中，2021年销售金额同比下滑的房企数量占比高达四成。在排名前五的房企中，中国恒大、万科和碧桂园分别下降了36%、11%和4%。值得一提的是，招商蛇口在核心城市的领先地位持续巩固，深圳、上海、苏州、南京等7个城市销售规模居当地前三，16个城市的销售规模排名当地前十。

对于2022年的经营计划，招商蛇口管理层给出的目标是：力争实现签约销售金额3300亿元、新开工面积1400万平方米、竣工面积1400万平方米。中信证券在研报中指出，预计随着行业需求侧政策持续推动，基本面复苏，招商蛇口能够顺利实现全年销售目标。

招商蛇口充足且高质量土储，也对其销售目标的实现提供了强有力支撑。2021年，招商蛇口拿地面积1559万平方米，拿地销售面积比为106%，稳健和成长兼具。同时坚持围布局并深耕能级高的核心城市，其中位于国家重点城市群长三角和粤港澳的合计投资比重超70%，去化风险低。分析认为，随着这些城市建设加速推进，招商蛇口将深度受益区域提升带来的红利释放，价值提升值得期待。

“三道红线”全绿，融资优势显著

近几年来，各地疫情不断反复、房企信贷环境不断收紧偏，这令房地产行业通过长期高负债、高杠杆积累的风险集中爆发，部分规模房企已经“爆雷”。而招商蛇口作为品牌房企的优势凸显，经营安全边际不断提升。

数据显示，截至2021年末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率61.67%，未剔除预收账款后的资产负债率68.94%，净负债率42.82%，现金短债比1.25，“三道红线”监测指标全部绿档。而上市房企中处于该道安全线以内的占比不足一半。

招商蛇口还积极优化销售回款管理举措，持续提升签约回款率，缩短回款周期。得益于销售回款的增长，招商蛇口2021年经营活动现金流入2109.64万元，同比增长13.14%，大大提高抵御风险的能力。

除此之外，作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，招商蛇口的融资能力是公司的核心优势之一，全年综合资金成本仅为4.48%。以公司债为例，2021年招商蛇口共发行了4支公司债券，票面利率均低于4%，创下相近时间内房地产企业债券利率新低。中信证券认为，监管部门鼓励优质房企兼并收购困难房企优质项目，预计招商蛇口2022年面临的信用环境会更为有利。

开发与经营并重，“双百”战略稳步推进

房地产寒冬中，招商蛇口重新审视了业务模式和商业逻辑，在133341战略的基础上将坚定“三个转变”落实到公司长期战略中，一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变；二是坚定从重资产为主向轻重结合转变；三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变。

在此背景下，招商蛇口正式对外宣布了持有业务“双百”。2021年，该战略积极推进，其中商业项目拓展方面，招商蛇口年内获取4宗集中商业项目，位于上海、南京、成都和厦门核心地段，均为地铁上盖物业，对应集中商业体量为43万平方米，平均单项目商业体量11万平方米。截至2021年末，公司主要在营集中商业项目共计25个，集中布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等16个城市。

招商蛇口的写字楼、人才公寓、酒店等业态经营也有所恢复。数据显示，2021年招商蛇口实现出租收入34.1亿元，同比增加17.98%，总体出租率84%。2025年前，公司还将有接近200万平方米集中商业、60万平方米写字楼、19个长租公寓及15个酒店开业，预计公司租金收入还会逐渐迈上新的台阶。

与此同时，作为轻资产平台的招商积余拉开收并购序幕，高质量发展可期。2021年末，招商积余物业管理业务实现新签年度合同额30.50亿元，同比增长24%；实现归母净利润5.13亿元，同比增17%；期末在管面积达2.81亿平方米，同比增长47%。

由于销售稳健、融资渠道顺畅且成本较低、多元化积极推进，多家券商在近期发布的研报提到，在当前市场供给侧改革背景下，招商蛇口具备较强竞争优势。其中兴业证券维持“买入”评级，表示中长期看好招商蛇口的投资价值，海通证券则给予招商蛇口“优于大市”评级，认为该股的合理价值区间为15.46—16.86元，中信证券也维持招商蛇口的“买入”评级，给予其2022年13倍PE目标估值，对应17元，对比3月22日14.05元的收盘价，还有较大的提升空间。