紧锣密鼓！2022年首单公募REITs获批后第二日便披露了基金合同等公告。

3月24日，华夏中国交建REIT(场内简称：中交REIT，代码：508018)披露基金合同、招募说明书和询价公告。根据相关资料，中交REIT将于2022年3月29日的9:00-15:00进行询价，询价区间为8.467元/份—10.067元/份，并将通过网下询价最终确定基金份额的认购价格。

首单央企高速公路REITs项目

据公告，中交REIT以湖北省境内武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段项目为底层资产，是行业首单央企高速公路REITs项目。

公募REITs的核心竞争力离不开底层资产的优质价值。资料显示，嘉通高速项目整体位于京港澳高速公路以东，是长江经济带南向辐射粤港澳大湾区的重要交通要道和经济走廊，是“九省通衢”之地湖北区域内的重要路段，处于长江经济带的重要经济区域。武深高速连接了武汉城市圈、长株潭城市圈和珠三角经济圈，沿线城市人口众多、经济发达，路网通行需求旺盛。

公开数据显示，2020年疫情后，嘉通高速的通行量迅速恢复，2021年全年通行费收入相比2019年的年均复合增长率为7.30%，未来增长潜力良好。此外，嘉通高速货车通行量占比约50%，货车通行费收入占比达到了总收费收入的79%以上，不仅可对冲节假日免费政策影响，货车较高的单车收费也带来更高的经营收益。中交REIT在运作过程中，可根据高速公路的经营情况，将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。

华夏中国交建REIT是华夏基金发行的第二只高速公路REIT。华夏基金表示，与其他行业相比，高速公路行业受宏观经济波动影响较小，具有抗风险能力较强、现金流量充裕、投资收益较为稳定等特点，被视为公募REITs优质的底层资产之一。

网下发售1.75亿份

中交REIT将采用向战略投资者定向配售(战略配售)、向符合条件的网下投资者询价配售(网下发售)、向公众投资者公开发售(公众发售)相结合的方式进行发售。网下发售通过上交所“REITs询价与认购系统”实施；公众发售通过上交所场内证券经营机构、基金管理人及其委托的场外基金销售机构实施；战略配售通过基金管理人实施。

资料显示，中国证监会准予中交REIT发售的基金份额总额为10亿份，初始战略配售基金份额数量为7.5亿份，占发售份额总数的比例为75%。其中，原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为2亿份，占发售份额总数的比例为20%；其他战略投资者拟认购数量为5.5亿份，占发售份额总数的比例为55%。网下发售的初始基金份额数量为1.75亿份，占发售份额总数的比例为17.50%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为70%。公众投资者认购的初始基金份额数量为0.75亿份，占发售份额总数的比例为7.5%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。最终战略配售、网下发售及公众投资者发售的基金份额数量将根据回拨情况(如有)确定。

公募REITs除了要求底层资产具备优质投资价值，对项目发起人、公募基金管理人等参与方的综合实力也提出了较高的要求。中交REIT是首单央企高速公路REITs项目，项目发起人中国交通建设股份有限公司(简称“中国交建”)，中交REIT的ABS管理人是中信证券，中交REIT基金管理人是华夏基金。

已上市REITs交投活跃，2产品曾因涨幅过高停盘

分析人士指出，今年以来市场行情频繁震荡，公募REITs作为一种与股债相关度较低、有望获得稳定现金分红的投资品种，未来将成为投资者资产配置的重要一环，中交REIT作为2022年首单公募REITs、首单央企高速公募REITs，必将吸引更多市场关注。

其实，此前发行的两批共计11只基础设施公募REITs产品，由于其资产的稀缺性，获得资金追捧，认购火爆，其中8只产品公众投资者有效认购确认比例在10%以下，中航首钢生物质REIT的公众投资者有效认购确认比例仅为1.76%。

上市以来，公募REITs在二级市场的表现同样十分活跃，成交额显著增长，交易价格大幅上涨。

Wind数据显示，截至3月24日，富国首创水务REIT二级市场溢价率最高，达到64.95%。建信中关村产业园REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT溢价率紧随其后，分别为50.31%和46.90%。博时招商蛇口产业园REIT、中航首钢生物质REIT、华安张江光大园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT五只产品的溢价率均超过25%。值得注意的是，为保护基金持有人的利益，场内溢价较高的两只产品频发停牌公告。以富国首创水务REIT为例。截至3月22日，其二级市场的收盘价为6.279元，当日涨幅达4.68%，连续四个交易日累计涨幅达15.61%，于是富国首创水务REIT当日发布停牌公告。2022年以来，富国首创水务REIT已经先后发布3次停牌公告，另一只产品红土盐田港REIT也因二级市场交易价格大幅上涨，发布2次停牌公告。

业内人士表示，近期公募REITs二级市场价格的反弹或与监管层将深入推进基础设施REITs试点有关。

消息面上，近期多项公募REITs利好加速落地，国家发展改革委办公厅发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》。财政部及税务总局联合发布关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告，优化公募REITs发行前资产重组及设立环节的所得税计量与缴纳规则。沪深交易所上线基金通平台为公募REITs场外份额提供补充退出渠道。

证监会3月18日表示正在会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围。证监会表示，一方面，正在研究制定基础设施REITs扩募规则，另一方面，正在抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。