来源：上海证券报 作者：孙忠

已披露上市银行年报显示，随着房地产系列政策的松动，国有大行贷款集中度已开始优化，去年下半年个人住房贷款占比有明显提升迹象。而从整个房地产贷款占比看，上市银行呈现加速收敛态势，其中，对公房贷的风险考量成为最为主要因素，仅有个别银行两大“红线”指标仍偏高。

随着稳增长政策不断推出，上市银行优化并购贷款和保障性租赁房贷款。市场人士认为，未来房地产风险有望实现“软着陆”。

国有大行个人住房贷款明显提升

去年四季度开始，房地产调控政策出现优化和调整。央行近期发布全力做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知，要求因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

记者梳理最新公布的上市银行年报可以看出，国有大行房地产贷款占比在集中度管理实施后呈现逐级走低态势，但去年下半年以来，各家银行均出现微调。较为明显的是，个人住房贷款占比在去年下半年有抬升趋势。

为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，2021年，房地产贷款集中度管理制度正式实施，要求银行房地产贷款占比和个人住房贷款占比应该满足监管标准。其中，国有大型银行个人住房贷款占比上限32.5%，整个房地产贷款占比上限为40%。中型银行和小型银行占比上限逐级降低。

数据显示，2021年末，工行、建行、中行、邮储银行个人住房贷款占比均超过了32.5%红线，集体站上33%，其中建行高达35.7%。从去年下半年开始，工行个人住房贷款占比有所提升，从去年年中的32.7%增至年末的33.1%。

在房地产领域一直较为谨慎的交行和农行，均在去年下半年开始增加个人住房贷款。其中，交行个人住房贷款占比从去年年中的23.2%提升至年末的24%，基本恢复到贷款集中度管理制度实施之前的水平。

“交行个人住房贷款距离监管上限32.5%仍有一定空间，将继续支持居民合理的住房需求。最近部分城市的房贷接单量开始显示抬头迹象。”交行相关负责人表示。

“上市银行中，大中型银行的涉房贷款占比较高，其后依次为股份行、城商行、农商行。”浙商证券银行首席分析师梁凤洁表示。

按照贷款集中度管理制度要求，中型银行、小型银行的“两大红线”标准更为严格。其中，股份制银行个人住房贷款占比上限为20%，房地产贷款占比上限为27.5%；小型银行这两个上限分为别17.5%和22.5%。

从年报数据看，中、小型银行这两项业务占比下降明显。平安银行个人住房贷款占比下降至9%，房地产贷款占比也不足20%。

长江证券银行业分析师马祥云表示，尽管最新年报数据与上报监管数据略有差异，但仍能观测到各家银行指标水平。整体看，上市银行仍有支持个人住房贷款以及其他贷款需求的空间，但部分银行仍需控制相关风险。

不过仍有个别银行触及红线，其中招商银行和兴业银行无论个贷占比还是房地产贷款占比均超过了红线。

“稳增长”有望推动“软着陆”

与个人住房贷款出现改善不同，上市银行房地产对公贷款占比普遍走低。马祥云表示，这与两大业务的不良率密不可分。

最新银行年报数据显示，去年末，个人住房贷款在银行表内贷款中占比高达27.7%，去年下半年有明显反弹。同时，不良率仅仅小幅上升了0.01%，仍是各家银行核心优质资产。

而对公房地产贷款明显是另外一番情形——对公房地产贷款占比持续走低，占比仅有5.72%，不良率却高达2.35%。

“目前房地产政策底已经出现，尽管目前房地产销售低迷，短期房地产风险仍会有一定暴露。未来随着稳增长措施不断落地，房地产风险终将实现‘软着陆’。”马祥云表示。

梁凤洁在报告中表示，目前国家稳增长政策频出，房地产纠偏也在持续，保障房建设有望带动地产投资和融资需求。随着房地产贷款集中度管理相关指标逐渐优化，上市银行也有望成为稳增长的最大受益者。

“去年以来，银保监会、央行等有关部门相继表态维稳，明确鼓励机构稳妥有序开展并购贷款业务，坚持稳中有进、防范化解房地产市场风险。未来房地产市场将能够实现平稳发展，总体不会出现大的风险。”交行上述负责人表示。