开局不利，后劲不一定十足。比如，位于大兴的熙悦雲上。

(相关资料图)

据说，不少人知道熙悦雲上，是因为开盘就卖得不好。谁曾想，取证都一年多了卖得依然不好。北京建委的数据显示，截至2022年12月30日，熙悦雲上的网签率32.01%，成交均价6.34万/平。

在南海子板块，除了别墅项目中铁华侨城和园把自己卖成了现房，和锦诚园、合生me悦的网签都甩熙悦雲上好几条街。

其实，熙悦雲上的体量并不大，共278套房，取证13个月网签89套，月均去化约6.8套房。如果按照这个速度，熙悦雲上距离清盘还需要熬27.79个月，约两年多时间。

配套“荒漠”

◆ 商超：项目附近有社区便利店，距离华联生活超市(有德家苑店)约800米；周边没有大型商场，驾车去荟聚西红门购物中心、亦庄创意生活广场分别为25分钟、15分钟；

◆ 交通：距离地铁8号线德茂站约1.8公里，步行超过20分钟、骑行也得10分钟左右；距离五福堂站更远，约2.5公里；附近有德茂桥东、德茂庄、上林苑小区等公交站；项目临近南五环路，附近是京台高速、旧宫新桥等，驾车方便进入市区；

◆ 医院：项目周边医疗资源匮乏，距离大兴区中西结合医院约3公里，驾车10分钟；

◆ 教育：临近旧宫第三幼儿园、旧宫镇德茂幼儿园；附近有大兴区德茂学校(含小学、中学)、旧宫镇第二中心小学、北京钱学森中学，再远一点是北京市丰台区东高地第四小学；

◆ 公园：2公里范围内有南海子公园、旧宫城市森林公园，步行约20分钟；

YZ00-0801-0015、0016为熙悦雲上项目

顺着德贤路往南，穿过南五环、京台高速就能看到熙悦雲上繁忙的工地，由两块住宅用地形成组团，地块均相对方正。与熙悦雲上一路之隔的，是和锦诚园。

南海子板块虽属旧宫，但在南五环外，周边配套堪称“三无”，要啥没啥，大环境鲜有加分项。

公共交通方面，熙悦雲上恰好在地铁8号线德茂站、五福堂站的中间，距离哪站都不近。如果依靠公共交通通勤，可能比较费劲。

熙悦雲上距离地铁8号线德茂站约1.8公里

项目临近南五环路和京台高速，方便进入市区，但西侧的楼栋可能会面临噪声的困扰。除公共交通外，与生活相关的医疗、商超、教育等配套也较为匮乏，板块整体的居住氛围感略差。

从规划看，熙悦雲上有商业金融服务业用地与邮政设施用地。其中，商业用地的地上面积1.66万平，体量不大，类似于社区商业。不过，这两幅地块均在五福堂地铁站附近，距离熙悦雲上超过2公里。

蓝色部分为两块基础教育用地

周边规划显示，熙悦雲上东侧有一块基础教育用地，毗邻的和锦诚园也有一块基础教育用地。这些规划中的配套，均需要一定的时间周期来落地。

有人说，熙悦雲上最奢侈的配套是南海子公园。小财想说，宜居的标准并非单一维度，仅有公园，你愿意埋单么?

南海子板块被“暴击”

根据规划要求，熙悦雲上的总地上建筑规模8.26万平，容积率2.5，限高45米，建筑形态为小高层，可售共10栋楼。

马路右侧的熙悦雲上已封顶

需要指出的是，熙悦雲上须配建1.28万平的“公共租赁住房”，建成后由北京城市副中心投资建设集团有限公司回购并持有，回购价格9000元/平，这意味着会牺牲社区的纯粹性。

熙悦雲上各地块规划指标

虽然和锦诚园、合生me悦、熙悦雲上均属南海子板块，但产品有差异。其中，和锦诚园、熙悦雲上主打改善，两个项目上演贴身肉搏；而合生me悦则以刚需为主，兼顾部分改善。

南海子板块部分项目比较分析

和锦诚园取证最早，为2020年8月30日，户型包括111平的三居、130平的四居、143平的四居、171平的四居。

其次是合生me悦，2021年7月23日取证，户型主要有52平的一居、72平的两居、95平的三居、120平四居。

熙悦雲上取证最晚，为2021年11月16日，户型涵盖106平的三居、115平的三居、152平的四居。

截至2022年12月30日，以上三个项目的网签率分别为80.72%、57.54%、32.01%。

合生me悦售楼处

三个项目中，合生me悦距离德茂地铁站最近，约700多米，步行10分钟左右。作为刚需盘，临铁优势对刚需客群的吸引力简直不要太大。因此，一居、两居户型的销售相对火爆。

除刚需户型外，合生me悦的改善户型与和锦诚园、熙悦雲上易形成正面竞争。综合来看，三个项目PK到最后其实是改善类户型的厮杀。

与熙悦雲上一路之隔的，是和锦诚园

和锦诚园胜在开盘早，尽管市场受疫情影响有所波动，但总体平稳。自2021年开始，房企陆续出现流动性危机，市场开启下行通道，信心降至谷底。行业的底色在合生me悦、熙悦雲上的网签上均有所体现。

成交均价显示，和锦诚园最低，6.12万/平；熙悦雲上最高，6.34万/平。单价方面，熙悦雲上没有和锦诚园、合生me悦有优势。

刚需户型重在走量，速度会快，而改善户型的去化相对较慢。一方面，大兴多年来以承接南城的刚需为主，改善客群的基数相对小。另一方面，伴随旧宫镇被纳入亦庄新城，整体热度有所提升，但板块内分化严重，旧宫北与旧宫南已是天壤之别。

同样主打改善，南海子板块显然不及旧宫北。得益于地理位置，旧宫北主要在南四环到南五环之间，周边配套相对成熟，如今正升级为崛起中的改善板块。

西红门橡树湾工地现场

值得注意的是，对南海子板块形成暴击的还有西红门板块。例如，西红门橡树湾于2022年3月11日取证，截至2022年12月30日网签率已达41.61%，成交均价6.28万/平。对比来看，这就是传说中的位置好、配套佳、价格还美丽，熙悦雲上拿什么去PK呢？（记者 史然）