来源：中新经纬

近日，“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”的话题冲上热搜。中新经纬从当地房产销售人员和银行处了解到，目前只有个别银行实行该政策，其他银行并未收到相关通知，同时银行方面也表示，还没有人办理该业务。

业内人士认为，这是当地为了促进购房采取的一种松绑政策，从银行贷款的角度延长还款时间，降低每个月的还贷压力，同时还能让更多年龄偏高的人群加入房贷大军当中。

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多家银行表示未接到通知

据南国早报，2月11日，广西南宁多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”。良玉大道一楼盘售楼部已打出了“再添利好，购房贷款年龄最长可到80岁”的宣传语。置业顾问小玉说，该楼盘与某银行进行合作推出了该项房贷政策，只要征信正常，男女购房者均可享受。

另据多家媒体报道，该行南宁分行表示，外界对此规定理解有误。近期总行统一下发文件，其中“贷款人年龄加贷款期限”放宽至不超过80岁，但“贷款人年龄不超过70岁”这一规定并没有改变，且相关业务前提是银行已经核实贷款人收入流水满足贷款要求。截至目前，新规定尚未有业务落地。

2月13日，中新经纬记者以购房者身份咨询了南宁某楼盘售楼处，一位销售人员表示，只有个别银行实行这一政策，目前没有收到其他银行的通知，还要以合作银行的通知为准。

同时，中新经纬咨询南宁当地多家银行和房地产销售人员了解到，目前当地银行的主流要求是贷款人年龄和贷款期限之和不得超过70年，有银行近期放松至75年，并且收入证明需要覆盖月供的两倍。

中国银行南宁某个贷中心的客户经理表示，该行的政策还没有变。目前，年龄加贷款期限需要小于等于75年。比如贷款人已经60岁，只能贷款15年。如果收入不够还贷，子女可以作为共同借款人办理贷款。

工商银行南宁个贷中心的客户经理称，该行贷款期限加年龄相加不超过75，“之前是不超过70，最近改了好多，为了刺激房地产消费。”

该客户经理表示，如果贷款金额较大，如月供5000元，那收入证明要达到1万元以上。当记者询问如果老人收入达不到要求怎么办，上述客户经理说，只有配偶可以加进去，借款人子女不能加入。

交通银行南宁某个贷经理介绍，目前没有收到确切通知说能不能贷到80岁，之后如果收到会通知置业顾问。上述个贷经理进一步表示，该行要求贷款人年龄加贷款期限不得超过70年。

“因为有月份上的差距，保守的话一般都是用69计算，比如现在是50岁，就可以再贷款19年。”该客户经理说。

为中老年人购房减负？

中新经纬了解到，在银行办理房贷时，银行会对贷款人的贷款期限、年龄等进行规定，各地、各银行的规定也不同。

2018年就有报道称，有银行将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和从不超过70年延长至75年。

复旦大学金融研究院研究员董希淼曾撰文指出，银行政策的微调一方面主要基于中国人口平均年龄增加，顺应人口老龄化趋势。随着中国经济发展水平提升，中国人口平均年龄逐年提高，老龄化进程也在加快。人口平均年龄变化和老龄化社会到来，对商业银行产品和服务提出新要求，适当放宽贷款人最高年龄限制是顺势而为。另一方面，更好满足45岁以上群体的购房需求，适应高房价的现状。

他指出，近年来，中国房价上涨较快，尤其是一二线城市，房子总价不断提高，动辄数百万上千万一套房子，首付金额和每月还款金额都比较高，给购房者带来较大压力。适当延长借款人年龄与贷款期限之和，将帮助借款人减轻还款压力。

“总体上是给借款人更多选择”，董希淼指出，延长贷款人年龄将为中老年人购房带来两个方面的帮助：一是可以扩大申请贷款的年龄范围，将更多人群纳入到服务对象。二是可以申请更长期限的贷款，减轻还款压力。

以贷款人50岁申请100万元贷款、贷款利率4.1%、等额本息还款计算，若贷款20年，月供为6113元，若贷款30年，月供为4832元。对比之下，购房者每月可以减少还款1281元。不过，相较20年还完贷款，后者需要多还27万元利息。

也有分析指出，广西南宁放松信贷政策，与其楼市现状有关。自2021年3月开始，南宁二手房价格开始下跌，截至2022年12月，南宁二手房价格已经连续下跌18个月。

北京金诉律师事务所主任王玉臣对中新经纬分析称，这是当地为了促进购房采取的一种松绑政策，从银行贷款的角度延长还款时间，降低每个月的还贷压力，同时还能让更多年龄偏高的人群加入房贷大军当中。

易居研究院研究总监严跃进认为，从信贷角度看，当前信贷政策宽松，贷款额度充足有关，银行可以延长贷款期限，但日后可能也会收紧。

从年龄角度看，严跃进指出，贷款人年龄加贷款期限延长，意味着50岁之前的人都能够贷足30年。未来延迟退休和人口老龄化背景下，房地产市场的需求也在发生变化。考虑到中老年人的购房需求，以后延迟退休，贷款人有一定收入保障，这部分人的买房需求是有的，房贷年龄期限可延长，也有助于有养老需求的家庭更好完成置业计划。

严跃进认为，该政策的初衷是正确的，试图挖掘40-59岁年龄段的中年人购房需求，其购房的支付能力强、获得足额信贷的需求也比较高。此类群体获得贷款，对于刚需和改善型购房需求的释放具有积极的作用。客观上是具有积极的减负效应的，或者说可以为中年人的购房减轻负担。

未来是否会有更多城市跟进？严跃进认为，由于省会城市的市场需求量相对充足，后续一些省会城市可能会优先考虑调整。

购房者如何选择？

中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院于2022年11月联合发布的《2022年老年人住房需求洞察报告》指出，受传统消费观念影响，再加上贷款年限受年龄限制，老年人更倾向于全款购房，占比达到83.2%，高出中青年群体58.6个百分点。

不难看出，只有少部分老年人选择贷款买房。贷款年限加贷款人年龄之和调整至80年，是否会加大银行贷款风险？

王玉臣分析称，首先，银行在审核这类按揭贷款的时候，一般都会要求购房人拿这套房子做抵押，只要将来不能还款，银行就可以行使抵押权，对房子优先受偿，所以不用过于担心债权兑现不了。其次，据了解，在当地如果购房人年龄偏大，贷款的时候，银行会让购房人提供担保人。当贷款人不能还贷的时候，还有担保人可以追索。

王玉臣指出，这种做法有利有弊，作为购房人还是要慎重选择。一般来说，到了60岁、70岁以后，很多人基本上就没有了工作能力，只能靠子女养老或者社保等方式养老。这个时候，老人的资金支付能力其实相对不佳，一方面可能会影响到自己老年的生活品质。另一方面，相关的风险可能会转移到子女身上，增加子女的经济压力。

如果购房人去世了，房贷还没有还清，怎么办？王玉臣表示，这种一般分两类，一类是有担保人，如果是年龄偏大的，一般银行都会要求有担保人。一类是没有担保人的。如果有担保人，那么如果借款人没有活到80岁，在借款人去世后，可以先就借款人的遗产进行清偿，或者由继承人继续还贷。当没有遗产可以清偿或者无继承人偿还时，银行可以要求担保人承担清偿责任或者直接依约要求担保人承担担保义务。如果没有担保人，则只能就借款人的遗产进行清偿，或找借款人的继承人清偿。当继承人不愿意继承遗产和债务时，银行就不能再让继承人清偿，债权就无法实现了。

(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)