东城二环、北京中轴、天坛南800米……一众光环加身，也让近两年入市的北京城建·天坛府项目成为北京首个即将达到300亿级的“销冠”。12万元/平方米的单价却也一房难求，即使“刀把”、“长条”户型被多方吐槽，但天坛府仍依靠地段打赢了这场去化攻坚战。

(资料图片仅供参考)

尽管销售说“我们出售的是地段，户型并不是主打卖点”，销售的负责人强调“不希望只卖出地段的价钱，还要秀一秀专业肌肉，打出产品力品牌”，但在收房来临的时候，一场大雨带来的漏水与项目本身的减配，留给业主自我安慰的只剩下地段。

漏水，从地库到房间

7月29日，天坛府一期收房候场，恰好赶上北京暴雨前站。事后三位当日带领记者收房的业主齐刷刷地感叹：要不是遇到这场雨，都不知道千万豪宅、石材立面、不靠地块靠实力的绝版项目，居然在防水方面打不过一街之隔、已经有20年历史的商品房混杂回迁房天天家园，而天天家园在链家APP上的单价，最低只要6万多元，且同样位于东城。

“后来我们大家回忆，不是这次暴雨太大才漏水，之前有两次来的时候赶上北京下雨，地库也有水，不多，但过车也得小心打滑。这次雨更大了，一下子就暴露了。”业主杨欢(化名)说道。

由于怀有身孕，当天的杨欢在地库里格外小心。特别是B3部分积水摸过脚面的地方，记者与她爱人同时搀扶才敢前行。

这样的积水程度不仅仅在B3，在随后的走访中记者发现，B1、B2同样如此。“地库墙面有的地方湿漉漉的，明显水不是从地库口倒灌的，倒灌不会倒灌在墙上，而且小区里面并没有积水。”在杨欢看来，这样的积水很可能是顺着哪里流入的，甚至是渗入的。

在同样一栋楼中，地下车库如此积水，房屋显然也躲不过。

随着降雨的持续，陆续有业主向北京商报记者反映，发现房屋内部也开始出现渗水的情况。“目前虽尚未危及楼体的安全性能，但也可以看出工程质量是有瑕疵的，这毕竟是刚刚交付的新房。”

由于部分业主本身就是附近小区的居民，据他们反映，无论是价位相当的次新房中海紫御，还是2005、2006年前后入住的天天家园，甚至上世纪80年代的蒲安西里，均未出现内部漏水的情况。

“也不在降雨核心区域，周边老旧小区都没这种情况，刚建成的新房居然是这个样子，我们更不能收房了。”

张帅(化名)是业主里面比较早发现房屋渗水的，他与杨欢的户型一样，且由于爱人同为孕妇，在业主群里与杨欢交流颇多。

在此之前，尽管停车库积水的事情已经在业主群里有讨论，他依然认为这么大的暴雨也不是完全不可能，但千万豪宅的物业就留着这些积水不清理，确实被不远的中海紫御比了下去。“我们原本打算赶紧入住，现在一漏水，一下子变得未知了。”

然而当房屋内部出现了渗水，已经买好家具准备入住的他不淡定了，随后高层的、底层的其他业主陆陆续续开始把自己家漏水图片发到群里。“这不应该是一个12万元/平方米的高端住宅项目该有的样子。”

律师：先判定是否为主体结构问题带来的渗漏

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉北京商报记者，在业主与开发商签订的商品房买卖合同中，一般都会有房屋交付条件与房屋查验等相关条款的约定，如果是房屋非主体结构存在问题导致渗漏，如防水层质量存在问题、管道破裂等导致屋面、墙面、地面渗漏，业主可以依据商品房买卖合同的约定拒绝收房，要求开发商承担维修义务及维修费用，在相关问题修复后，开发商需要对房屋再行交付，并且，业主有权要求开发商承担逾期交付的违约责任。

其次，如果是因房屋主体结构存在问题导致渗漏，则说明房屋存在非常严重的质量问题，业主自然有权拒绝收房，并且，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”在确认房屋主体结构不合格的情况下，业主可以直接主张解除商品房买卖合同，向开发商主张退房并要求开发商赔偿相应损失。

王玉臣强调，开发商交付房屋往往说明该房屋已经验收合格，因此，在此阶段对房屋主体结构质量不合格进行认定，一般需要第三方专业机构对质量问题进行鉴定，从而会产生相应的成本且涉及鉴定结论的认定问题，最好是由开发商进行出资，寻找开发商与业主都认可的鉴定机构，从而保障鉴定结论的公正性。

园林，宣传参考颐和园 实际小树沥青与黄土

按照12万元/平方米的销售均价计算，天坛府的最小户型也接近千万，目前在售的6期甚至达到了3000万的规模。天坛府操盘手陈莉曾说过，“不希望天坛府只卖出地段的价钱，还要秀一秀自己的专业肌肉，在住宅开发市场打出产品力品牌。”

然而，大雨检验了天坛府项目的工程质量，业主们也审视着“卖家秀”与“买家秀”之间的差别。临近交房的天坛府，业主们并未看到陈莉承诺的产品力与专业力，唯一安慰业主的只剩下地段。

“‘内城绝世孤品’、基于天坛‘天人合一’的哲学理念，深掘大国风骨、传统礼序，汲取御花园、颐和园等园林菁华，营造隐逸东方、诗意栖居景观；园内，玉兰、海棠、奇松、早园竹……”这段广告词，杨欢至今都能背下来。“写的太好了，太吸引我了，以至于我可以忽略外面这破烂不堪的马路，东城垫底的学区。”虽然学区不怎么样，但杨欢置业天坛府主要还是为了肚子里的宝宝。

“孩子11月底即将出生，之前为了不给自己太大压力，也考虑过位于丰台的中粮天悦壹号，因为家里老人在那边住。但周围的同事提到，以后有了孩子，还要换到‘东西海’，考虑到将来小孩上学问题，为了一步到位，才咬咬牙买的天坛府，户型也选的最大的135平方米三居。”杨欢承认，敢有想法买天坛府，也是因为自己有首套房资格，因为老公在老家有贷款记录，在贷款批下来之后，才敢去领的证。购买天坛府掏空了家里的“六个钱包”，每个月6万+的房贷，但没想到还要维权走一遭。

但在收房之际，业主们却看到的是全国商品房罕见的院内刀把型沥青消防路贯通东西南北，一个内嵌在小区一侧的破败古建将小区的消防路逼成了尴尬的L型。

据悉，天坛府一期共有3种户型：60平方米一居，100平方米两居，135平方米三居。一期有3栋楼，1栋东西向，2栋南北向，共200多套房源。楼房排布也不是传统认知的方正布局，整体呈“L”型。

记者在现场也看到，业主们反映最大的沥青路，整体与楼房排布“L”型一致，即业主们口中的刀把形，几乎包围了3栋住宅楼。从小区归家大门开始，黑色的沥青道路和白色的地砖道路泾渭分明，路上的井盖摆放也十分密集，红色的井盖在白黑相衬下，异常显眼。

“实在难以想象，这将是未来每天出入的第一道景观。”孙浩(化名)与杨欢买的是同一个户型，小区一期最好的135平方米南北通透的三居室，作为老北京人，孙浩对老城区是有特别情怀的。

孙浩透露，当时选房自己运气好挑到了好楼层，为了能尽快锁定，当时是全款拿下。“自己平时做点小生意，当时投资环境也不好，就考虑买套房子，毕竟天坛府的位置条件毋庸置疑。也没考虑到投资问题，一方面是为了保值，另一方面是为了满足自己的老城区情怀。”

在孙浩看来，最能体现楼盘格调的，那应该非园林莫属。

“我知道当时买房给我们看视频里说的‘汲取御花园、颐和园等园林菁华’有点夸张了，给我们这样一个三栋住宅楼的小区建个御花园不现实，我也不求颐和园，但也不能用幼儿园的‘宝宝树’糊弄我们。”据孙浩介绍，现在小区园林给人最大的感受就是“逼仄”，天坛府一期共有300户左右，但现有园林空间仅支持四五组家庭，且那个破败的古建就占据园林一半的面积，余下空间不但有各种设备间占用面积，也让园林整体景观被破坏掉了。

古建：曾经的卖点 今天的尴尬

“目前小区内呈现的都不能算古建，完全是破旧的瓦房，下雨之后，雨水混合着泥水，导致地上的水体都是土黄色的。”

据孙浩介绍，原来小区古建还是项目的一个卖点，业主们也认为这会是小区景观的一部分，但如今直接硬处理，全部用围墙围上，仅剩下边上的一条小路是属于业主们的。不但古建自身破败不堪，在古建与项目之间的围墙旁，业主探访当天全是散落的垃圾。“这再过几年就是个无人管理的垃圾站。”

为此，在收房之前，天坛府一期业主们就已经给项目开发商北京城建发了一份整改意见：要求以石材重铺消防道路；要求北侧区域增加植被栽种，花卉或增加艺术雕塑等高档社区应有的配套设施，以提升小区整体产品质量；积极协调有关部门推进落实古建区域修缮。

针对业主反映的沥青路问题，业主们也收到了一个比较“失望”的回复。“我们接到天坛府销售电话答复，明确天坛府一期将以沥青路作为交付标准。”

前有掏空六个钱包抢房

现有挺着肚子维权

天坛府所在区域，位于南二环与南三环之间的望坛棚户区，这里曾是北京核心区体量最大的棚改项目。由于体量大、拆迁难度高，摸查准备阶段便长达十年，真正动工是2016年北京城建介入以后。按照项目规划，该工程需要整理出15宗地块，其中仅2宗为商品房，其余均为回迁房。

2021年8月，天坛府一期入市，因区位的优越性，这个千万级改善项目，卖出了刚需盘的速度。天坛府二期入市时，甚至出现寒冬里购房者排队的景象，由此可见项目的“稀缺”。

今年3月，天坛府五期盛大开盘，据官方披露，选房15分钟，实现开盘销售金额58.75亿元，当期推出房源全部售罄。项目开发商北京城建对外发布喜报称“五开五捷，实现累计销售额246亿元，问鼎北京商品住宅史上成交量第一盘。”

按照机构测算，天坛府一个项目将带给城建超过300亿的货值。而就是这样一个“绝版百亿神盘”，在销售之初其实已经显示出自己的“高傲”：商品房与回迁房“混居”，居住混乱是最让人头疼的问题，再加之受地块开发限制，天坛府“刀把”、“长条”户型被多方吐槽。即便如此，依靠地段天坛府仍打赢了这场去化攻坚战。用项目销售的话说：“我们出售的是地段，户型并不是主打卖点。”

稀缺的地段以及满满的情怀撩拨着购房人的神经。据杨欢回忆，他们当时也是通过“抢”才拿到房票的。

杨欢透露，当时买房其实可以用组合贷的，销售人员虽未明说，但不断重复“签约时间不等人”，并强调公积金贷款下来太慢了，最后只能全部使用商业贷款。而且当时销售人员还表示，所有款项必须两个月内交齐，如果贷款下来的慢，开发商还有权要求我们支付一笔‘额外’费用。“也是因为催的太紧，我们的贷款额度又高，疫情期间，还请父母过来一起担保，才做的贷款。”

“掏空六个钱包”，每个月6万+的房贷，对于杨欢们来说，能顺利入住，比什么都重要，现阶段的维权也是无奈之举。“我们家还好点，一些在外面租房的人，他们都是卖掉之前的老房子，边租房边等收房，如今陷入不得不收房的尴尬。而且收完房子后，开发商就更加有恃无恐，总会找些理由对付过去。”

更有甚者，一些业主连维权都做不到了。“收房之前，开发商组织了项目开放日，当时我们就发现一些问题，向开发商方面提出整改意见。开发商的一些工作人员就现场拍照确认身份，然后联系到工作单位，给业主们施加压力。一些业主迫于压力，就不再‘发声’了。”多位天坛府一期业主告诉记者。

更让天坛府一期业主们无法接受的是，他们将问题汇总反映给开发商和物业公司，但一直没有看到整改的“积极”态度。“其实有问题不可怕，总比同为北京国企的大兴‘楼脆脆’强，可怕的是除了销售的一句‘沥青交付’外，没有人搭理我们。”

针对业主们反映的项目问题，北京商报记者与天坛府项目相关负责人取得联系，但截至发稿，未获得明确回应。