恒大第三轮引战如期而至。11月6日，中国恒大(03333.HK)发布公告称，其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议，合共引入第三轮投资600亿(人民币，下同)。同时，恒大地产承诺2018年至2020年三年合计净利润为1650亿，创A股有史以来最高纪录。

今年年初，许家印大刀阔斧坚定实施战略转型，恒大由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变，以及由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。随着恒大完成三轮共计1300亿战略投资的引入，净负债率大幅下降，未来三年利润承诺大幅增至1650亿远超市场预期，“一增一降”体现了恒大增效益、降负债、去杠杆的决心，也显示出恒大战略转型成效明显。

三年1650亿承诺利润超预期

根据恒大此前公告，第三轮战投预计在300-500亿，最终引战规模达600亿，远超预期。而且本次引入的战略投资者实力雄厚，其中正威集团和苏宁均为世界500强企业，山东高速则是特大型国有企业集团。此外，恒大地产投前估值提升至3651.9亿，足以显示一众实力投资者对恒大发展前景的认可。

此次公告显示，恒大地产承诺2018年至2020年净利润分别为500亿、550亿、600亿，三年合计1650亿，远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿的承诺利润。利润承诺提升近一倍，成为吸引投资者的最有力因素。

有业内人士认为，按照恒大地产去年公布的利润承诺，今年的净利润目标为243亿。而中国恒大中报显示，上半年实现净利润超231亿，考虑到其作为母公司还包含了部分尚处于培育期的多元产业，意味着仅用半年时间，盈利能力最强的恒大地产便已完成全年利润承诺。

德意志银行中国香港地产研究主管、首席地产分析师高剑锋(Jeffrey GAO)也发布研究报告指出：“恒大新引入的战投资金能够帮助公司大幅降低负债率，考虑到恒大拥有2.76亿平米土地储备，为所有开发商中最多，以及2017年超过5000亿和2018年超过6500亿的强劲销售，并且恒大在今年上半年就完成了前一轮战投承诺的2017年全年利润，我们确信恒大一定能够完成其在新的第三轮引战投承诺的未来三年1650亿利润的目标。”

资料则显示，截至去年年底恒大已售未结算收入为1924亿，考虑到今年全年销售势必突破5000亿，按最新财报14.5%的核心净利润率计算，这将释放出约1000亿的净利润，已占到承诺利润约六成。

在销售保持快速增长的同时，今年恒大开始由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变，公司持续强化内部管理，进一步降低管理与销售费用，并不断提升产品品质及附加值。中报显示，今年上半年，恒大销售及管理费用率同比大幅下降一半。

“1650亿的利润承诺实际上相对保守”上述业内人士认为，目前港股前20大上市房企平均动态PE约15倍，即便按照明年500亿的承诺利润保守估算，市值将达7500亿，而中国恒大目前市值仅为3150亿，未来仍有巨大的上涨空间。

记者注意到，近期在二级市场上有不少大型企业持续买入恒大股票。10月19日，华人置业就公告，已增持恒大股份至7%。

净负债率大降近四成

据了解，恒大从今年开始从以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变，核心就是大幅降低负债率。

恒大此次成功引入第三轮战投，对于降负债起到立竿见影的效果。以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算，引入600亿战投后，其净负债率将大幅下降近四成。

除了引入战略投资者，恒大还正实施多项举措，推动负债率持续下降。比如土地储备负增长，即土地储备每年下降5%-10%，相当于每年减少1000到2000万平米土地储备，以降低土地费用支出;以及扩大盈利规模，进一步增加净资产。

“恒大在不到一年时间就成功引入1300亿战略投资，完成了国内房企史上最大规模的股权融资，显示出投资者对龙头房企的高度认可”，上述业内人士表示，引战完成后的恒大财务状况更加稳健，盈利能力也不断提升，加上其拥有大量优质土地储备，为未来几年的业绩增长打开空间，实现持续高质量增长。

国际投行对恒大发展前景极为看好，花旗指出，恒大未来将保持强劲销售以及盈利高速增长，并逐步实现去杠杆的目标，继续给予恒大“买入”评级。